Záujem investorov o logistické parky je extrémne silný, rok 2021 bude veľmi aktívny
V druhej polovici minulého roka sa na Slovensku zrealizovalo iba sedem významnejších realitných transakcií v celkovom objeme 65 miliónov eur, čo predstavuje iba 12 % z celkových investícií za rok 2020, ktoré dosiahli úroveň 520 miliónov Eur. Vývoj na trhu komerčných nehnuteľností sa na Slovensku nijako výrazne nelíši od globálnych trendov a odráža všeobecný pokles spôsobený pandemickou situáciou.
Katastrofa sa nekoná
„Neistota, nemožnosť investorov osobne sa zúčastniť prehliadok, váhanie bankového sektora pri poskytovaní bankového financovania, očakávania možných zmien správania ľudí pri využívaní kancelárii, trávenia voľného času a nakupovaní, to všetko sú faktory, ktoré vyústili v totálny prepad investičnej aktivity v druhej polovici 2020. Katastrofa sa však nekoná, záujem investorov o logistické parky, atraktívne kancelárske budovy a retail parky je extrémne silný, a preto očakávame, že rok 2021 bude veľmi aktívny,“ hodnotí Rudolf Nemec, vedúci investičného poradenstva v spoločnosti JLL.
Jedna z prvých ukončených transakcií uzatvorených v roku 2020 v industriálnom sektore bol predaj paneurópskeho portfólia zloženého z 28 logistických parkov o výmere vyše milióna metrov štvorcových priemyselnej plochy. Slovenskú časť portfólia Maximus, spravovaného spoločnosťou Palmira Capital Partners pre nemeckého investora Apollo Global Management, predstavovalo 130 000 m2 moderných priemyselných a logistických priestorov nachádzajúcich sa v Senci. Ekvitu na kúpu poskytol singapurský vládny investičný fond (GIC Private Limited), ktorý investoval prostredníctvom svojej priemyselnej developerskej platformy P3.
Industriálny developer Goodman predal celú svoju platformu v strednej a východnej Európe celosvetovo pôsobiacemu investorovi GLP. Obchod zahŕňal aj predaj logistického parku Goodman v Senci. Rastúci význam logistickej a priemyselnej podoblasti Sereď v apríli podčiarkla uzatvorená dohoda medzi PNK Group ako predávajúceho s realitným fondom Českej Spořitelny REICO IS ČS, ktorú sprostredkoval investičný tím JLL. Predmetom predaja boli dve moderné špičkové priemyselné haly inštitucionálnej kvality s celkovou výmerou 45 000 m2 v Seredi.
Dokončenie dvoch transakcií
Jedinou prekážkou, ktorá sa objavila v roku 2020 a pretrváva aj tento rok, môže byť skutočnosť, že ponuka nehnuteľností zaostáva za vysokým záujmom/dopytom. Jedinou transakciou uzatvorenou v posledných mesiacoch minulého roka bol predaj areálu ľahkého priemyslu v Kežmarku, ktorý sprostredkovalo JLL. Areál o celkovej prenajímateľnej ploche 10 000 metrov štvorcových ponúka potenciál ďalšej výstavby a v súčasnosti v ňom sídli výroba a vývojové centrum nemeckej spoločnosti Hengstler. Jeho novým majiteľom sa za viac než 10 miliónov eur stala česká investičná skupina Arete Group, ktorá sa zameriava na priemyselné nehnuteľnosti.
Navzdory celosvetovej neistote na trhu s retailovými nehnuteľnosťami sme boli na Slovensku svedkami dokončenia dvoch transakcií. Táto situácia svedčí o určitej odolnosti, ktorou sa vyznačujú nielen preferované retailové nehnuteľnosti, ako napríklad retailové parky a obchody s potravinami, ale taktiež kvalitne spracované obchodné centrá. Atraktívne príležitosti pre niektorých investorov môžu predstavovať taktiež obchodné centrá triedy B a C vhodné na prestavbu a zmenu využitia.
Na nový koncept čaká objekt bývalého Outlet Centra Voderady, ktorý bol za nezverejnenú cenu predaný slovenskej spoločnosti Koruna Finance. Druhou zo spomenutých transakcií bol predaj retailového parku Korzo Komárno za približne 8 miliónov eur. Park o celkovej prenajímateľnej ploche cca 4,5 tisíc metrov štvorcových sa nachádza v rovnomennom meste a od súkromných slovenských investorov ho kúpil realitný fond ZDR Investments.
COVID-19 a kancelárske priestory
Počas koronakrízy práve staršie budovy môžu pre privátnu skupinu investorov predstavovať zaujímavú investičnú príležitosti s vyšším výnosom. Staršie kancelárske budovy, vhodné na prestavbu a zmenu využitia, poskytujú podľa Rudolfa Nemca potenciál pridanej hodnoty pre oportunistických investorov a menších developerov, zatiaľ čo limitujú riziká spojené s novou výstavbou. Dlhodobo zazmluvnené prémiové kancelárske budovy môžu byť navyše pri reálnych očakávaniach predávajúcich atraktívnym investičným cieľom.
V sektore kancelárií došlo v prvom polroku k predaju kancelárskej budovy Rosum developera Penta Real Estate, ktorú získal privátny rakúsky investor ECE (European City Estates). Tento nákup nadviazal na úspešný obchod firiem v minulom roku, kedy ECE kupovalo kancelársku schému Penty v Košiciach (BCT 2) s predkupným právom na tretiu fázu komplexu. V tomto roku slovenský developer zároveň predal aj ďalšiu časť kancelárskeho komplexu v Košiciach – BCT 1.
V druhej polovici minulého roka boli dokončené dve menšie transakcie. V Košiciach, ktoré predstavujú druhý najdôležitejší kancelársky trh na Slovensku, prebehol predaj dvoch susedných kancelárskych budov skupine Intrade Group. V Bratislave CPI Property Group dokončila predaj budovy na rohu Poštovej a Obchodnej (budova bývalého hotela Palace a kina Časík), dnes známej najmä vďaka nájomcom ako FitInn a VÚB Banka. Novým majiteľom tejto kancelárskej budovy triedy B sa stala skupina Amigal Group, ktorá tak doplnila svoje čoraz viac sa zväčšujúce portfólio starších budov v centre mesta.
Výnosy v roku 2020
Miery kapitalizácie ročných výnosov z prenájmu pri predaji a kúpe prémiových investičných nehnuteľností v najlepších lokalitách boli vo 4. štvrťroku 2020 nasledovné:
Logistika/sklady: 6,00 – 6,50% resp. 15,4 až 16,6 násobok
Objekty pre ľahký priemysel: 6,15 – 6,65% resp. 15 až 16,2 násobok
Obchodné centrá: 6,00 – 6,50% resp. 15,4 až 16,6 násobok
Retailové parky: 7,25 – 7,75% resp. 12,9 až 13,8 násobok ročného výnosu z prenájmu
Kancelárie: 5,50 – 5,75 % resp. 18,2 až 17,4 násobok ročného výnosu z prenájmu
