Trh priemyselných nehnuteľností ostal silný aj v treťom kvartáli
Ekonomika Slovenska prekonala v prvom polroku 2023 očakávania, ťahúňom bol tradične automobilový priemysel. Sektor priemyselných nehnuteľností prekvitá a vďaka silnému dopytu a diverzifikovanej ponuke pokračoval rast nájomného. Aj také sú závery aktuálnej analýzy Marketbeat spoločnosť Cushman & Wakefield.
Hoci oživenie slovenskej ekonomiky ešte nie je úplne dokončené, v druhom štvrťroku prekonala ekonomika očakávania, keďže HDP vzrástlo medziročne o 1,5 %, čo je najviac za posledných päť štvrťrokov. Zaujímavosťou je, že automobilový priemysel kompenzoval pokles súkromnej spotreby, čím ilustroval odolnosť a významnú úlohu tohto sektora v národnej ekonomike.
Národná banka Slovenska predpovedá rast HDP na rok 2023 na úrovni 1,5 % s výrazným zlepšením na 2,7 % v budúcom roku. Krajina však zápasí s rozpočtovým deficitom, čo si v nasledujúcich rokoch vyžaduje úsporné opatrenia, ktoré by mohli negatívne ovplyvniť HDP. Budúca fiškálna konsolidácia bude závisieť od stratégií prichádzajúcej vlády. Napriek poklesu inflácie čísla nezahrňujú energetické ceny, ktoré momentálne štát dotuje, a očakáva sa, že sa v budúcom roku prejavia v inflácii, keďže by sa mali vyrovnávať s trhovými cenami. Avšak, očakávame rýchlejší ako pôvodne predpokladaný pokles inflácie v budúcom roku, tiež v dôsledku spomalenia rastu cien potravín, ktoré by malo pokračovať do prvého polroka 2024.
Prispieť by k tomu mohlo aj postupné ochladzovanie spotrebiteľského dopytu domácností, ako ukazujú maloobchodné tržby, ktoré od januára klesajú. V auguste dosiahli hodnotu -2,1 %, čo je zatiaľ najlepší údaj za posledných 7 mesiacov. Nezamestnanosť zostala v septembri stabilná na úrovni 4 %, čo je hodnota, ktorá je konzistentné od mája. Napriek tomu sa očakáva mierny nárast nezamestnanosti a reálny rast miezd sa tento rok neočakáva. Európska centrálna banka v septembri 2023 zvýšila kľúčové úrokové sadzby o 25 bázických bodov na 4,5 % a oznámila, že znižovať sadzby nebude až do polovice roku 2024 a v kombinácii s očakávaným nárastom yield-ov v susedných krajinách a západnej Európe, to vytvára tlak na ich rast.
Priemyselný sektor zostáva silný
Priemyselný sektor na Slovensku zostáva aj napriek sezónnym výkyvom silný. Táto odolnosť je zachytená v robustných údajoch o dopyte v 3. štvrťroku. Hrubý take-up dosiahol 169 900 m2 a čistý take-up 120 400 m2, čo v porovnaní s päťročným štvrťročným priemerom predstavuje nárast o 23 %, resp. 10 %. Popri tom klesla miera neobsadenosti o takmer jedno percento na 2,92 %, čo signalizuje pretrvávajúce dobré podmienky na trhu.
Hlavnou hnacou silou dopytu je naďalej automobilový priemysel, ktorý sa na celkovom objeme prenájmu podieľal viac ako 50 %, nasledovaný logistikou (3PL). V tomto štvrťroku došlo najmä k nárastu dopytu po výrobe batérií, a to najmä v dôsledku nového plánovaného závodu spoločnosti Volvo na východnom Slovensku a prechodu závodu KIA na výrobu batérií. Všetky ukazovatele preto naznačujú pokračujúci trend a silný štvrtý štvrťrok.
V tomto štvrťroku dosiahla nová ponuka celkovo 69 300 m2 , pričom takmer tretina z nej sa nachádza na strednom Slovensku, čím sa ďalej diverzifikuje geografické rozloženie priemyselných priestorov. Nehnuteľnosti, ktoré sú v súčasnosti vo výstavbe, predstavujú 309 100 m2 , ktoré sú rozmiestnené v 19 budovách, pričom takmer polovica z nich je sústredená na západnom Slovensku.
Retail stratil dopyt po malých priestoroch
Tretí štvrťrok ukázal, že problémy s naplnením malých a stredných maloobchodných jednotiek pretrvávajú na celom Slovensku, nielen v Bratislave. Na druhej strane je dopyt po väčších priestoroch, najmä pre predajne s módou a diskontné predajne, problémom však zostáva dostupnosť lokality. V tomto štvrťroku však boli otvorené dva nové maloobchodné parky – Spektrum Retail Park v Rimavskej Sobote (6 000 m2 ) a OC Klokan v Chorvátskom Grobe (3 700 m2 ).
V súčasnosti je vo výstavbe 44 500 m2 maloobchodných plôch, najmä vo forme retailových parkov. Okrem toho sa do konca roka 2024 plánuje dokončiť ďalších 46 700 m2 , pričom všetky tieto plochy sú maloobchodné parky, čo potvrdzuje ich dominantné postavenie v budúcej maloobchodnej výstavbe. Vzhľadom na zlepšujúcu sa spotrebiteľskú náladu vykázali mnohé nákupné centrá a retailové parky vyššie tržby ako v minulom roku, hoci inflačné tlaky pretrvávajú. S ohľadom na geopolitickú neistotu a inflačné prostredie viacerí nájomcovia čakajú na finančné výsledky ku koncu roka, aby sa rozhodli, či budú expandovať.
Kancelársky sektor je naďalej stabilný
Napriek očakávaniam spomalenia trhu zostáva bratislavský kancelársky sektor stabilný, čoho dôkazom je medziročný nárast hrubej prenajatej plochy (take-up) o 3 % na 39 900 m2 a čistej prenajatej plochy o 25 000 m2. V dopyte vedú profesionálne služby s takmer štvrtinovým podielom, za ktorými nasledujú odvetvia spotrebného tovaru a farmaceutického/medicínskeho priemyslu s vyše 15 % podielom.
Verejný sektor naďalej zohráva dôležitú úlohu ako možný zdroj dopytu po nových kancelárskych priestoroch (najmä kategórie A a B). Nájomcovia sa čoraz viac zameriavajú na certifikované budovy a uhlíkovou neutralitou, pričom v nasledujúcich rokoch sa očakáva rastúci dopyt po budovách s nulovými emisiami uhlíka/bez uhlíka.
V tomto štvrťroku pribudli dve budovy A+: Pribinova 34 s rozlohou 17 500 m2 a Pribinova 40 s rozlohou 21 000 m2. Keďže sú však prenajaté len na približne 50 %, výrazne prispeli k zvýšeniu miery neobsadenosti, ktorá dosiahla 13,82 %, čo predstavuje 2 % štvrťročný nárast.
