Slovenský industrálny trh vstúpil do druhej polovice roka opatrnejšie, keď dopyt po nových priestoroch klesol približne o polovicu oproti minulému roku. Vyššia neobsadenosť však hrá v prospech nájomcov, ktorí si vedia vyrokovať flexibilnejšie podmienky a výhodnejšie nájomné.
Napriek spomaleniu je na trhu cítiť mierne oživenie aktivity a očakávame tradične silný záver roka. Hrubý prenájom v treťom kvartáli dosiahol 64 400 m², z čoho 50 600 m² predstavoval čistý prenájom. Oba ukazovatele klesli medziročne približne o 53 %.
Aktivitu tradične ťahali silné segmenty ako e-commerce, automobilový priemysel a výroba. „Tento rok evidujeme nárast menších transakcií a flexibilnejších podmienok v prospech nájomcov. Už teraz evidujeme zvýšenú aktivitu a dopyt, a záver roka by mal potvrdiť svoju tradičnú rolu, ako najsilnejší kvartál,“ Patrik Janščo, Head of Industrial Agency v Cushman & Wakefield Slovensko.
Nájomcovia majú výhodu
Neobsadenosť priemyselných priestorov dosiahla v treťom kvartáli 7,7 %, čo je najvyššia hodnota od roku 2021. Dôvodom je presun nájomcov z nižšieho štandardu do moderných jednotiek, optimalizácia prevádzok a zrýchlenie zavádzania automatizačných technológií s cieľom zvýšiť efektivitu.
Najviac voľných priestorov je na Západnom Slovensku, v Trnavskom regióne, Senci a v okolí Bratislavy. Predpokladáme, že sa miera voľných priestorov stabilizuje okolo úrovne 8 %, čo bude naďalej vytvárať trh priaznivý pre nájomcov, ktorí majú lepšiu pozíciu si vyrokovať flexibilnejšie podmienky.
Avšak pretrvávajúca neistota a širšia makroekonomická situácia prispieva k dlhším rozhodovacím procesom a opatrnejším rozhodovaním zo strany klientov.
Vysoká predprenajatosť priestorov vo výstavbe
Patrik Janščo, Head of Industrial Agency Cushman & Wakefield Slovensko.
Počas Q3 bolo dokončených približne 28 000 m² naprieč piatimi budovami. V súčasnosti je vo výstavbe viac ako 311 000 m², prevažne v okolí Bratislavy, no rastie aj podiel východného Slovenska a stredného Slovenska, ktoré sú čoraz viac atraktívne pre developerov.
Až 58 % rozostavaných priestorov je už predprenajatých, čo potvrdzuje záujem o priestory s vysokým štandardom a naznačuje selektívnejší prístup developerov bez výraznejšej špekulatívnej výstavby pozorovanej v minulosti.
Nájomné pod miernym tlakom
Vďaka vyššej dostupnosti priestorov sa nájomcovia dostávajú do výhodnejšej pozície. Aj kvôli tomu prime rent opäť klesol na aktuálnych 5,40 €/m2/mesiac, čím sa dostal na úroveň z konca roka 2024. V lokalitách s vyššou neobsadenosťou sa nájomné pohybuje okolo 4,50 €/m²/mesiac.
Investori stále veria logistike a retailu
Dopyt po kvalitných projektoch zostáva silný aj na investičnej strane. Takmer polovica investícií prichádza zo zahraničných inštitucionálnych fondov, zvyšok tvoria domáci hráči zo Slovenska a Česka. Najväčší záujem smeruje do priemyselných a retailových projektov. Práve industriálny segment si tak naďalej udržiava stabilitu a dlhodobo patrí medzi najatraktívnejšie časti realitného trhu.
Objem realitných transakcií do konca septembra presiahol 800 miliónov € a očakávame, že celý rok sa uzavrie na hranici miliardy.
Čo prinesie druhá polovica roka
Výhľad do nasledujúcich mesiacov naznačuje postupné oživenie leasingovej aktivity, aj keď celkový objem dopytu pravdepodobne zostane pod päťročným priemerom. Rozmanitejšia regionálna mapa dopytu otvára nové príležitosti mimo hlavného mesta, zatiaľ čo vyššia miera voľných priestorov dáva firmám lepšiu vyjednávaciu pozíciu.
Trh sa momentálne nachádza v bode, keď sa dynamika mierne spomaľuje, no základné piliere ostávajú pevné. Stabilné nájomné, postavenie Slovenska v rámci Európskej infraštruktúrnej siete a silný záujem kapitálu robia z tohto segmentu jeden z najdôležitejších motorov slovenského realitného trhu.
Viac informácií nájdete na webe Cushman Wakefield Slovensko.
