Výhodou špekulatívne postavených priemyselných hál je, že sú záujemcom k dispozícii prakticky okamžite. Je možné ich flexibilne prispôsobiť a nezriedka sú aj cenovo výhodnejšie ako nová výstavba na mieru. Atraktívnosť jednotlivých lokalít z pohľadu špekulatívnej výstavby však menia rôzne faktory.
Stavať priemyselné haly bez vopred podpísanej nájomnej zmluvy je rizikom, do ktorého sa oplatí púšťať len v časoch istoty. Keď sa dôvera v ekonomický rast podlomí, stíchnu aj stavebné stroje. Istota príchodu investorov a obsadenia voľných hál v poslednom období na Slovensku klesla. Developeri tak majú aj v perspektívnych lokalitách tendenciu skôr vyčkávať.
Haly pripravené na všetko
„Nájomcovia sa pozerajú po špekulatívnych halách, hlavne v technologicky nenáročnom segmente. Využitie nachádzajú hlavne portfóliá klientov v oblasti logistiky a skladovania,“ uviedol Tomáš Kulacs, Head of Industrial v 108 Real Estate Slovakia. V niektorých prípadoch sú špekulatívne haly pre klientov atraktívne aj kvôli nižším nájmom. Developeri totiž majú motiváciu tieto haly rýchlejšie obsadiť.
Špekulatívne haly sú univerzálne a umožňujú developerom prispôsobiť ich podľa potrieb budúceho nájomcu. V mnohých prípadoch sa dokončenie odkladá až do momentu, keď je známy konkrétny záujemca. „V niektorých prípadoch developer dokonca úmyselne nezhotoví podlahy, aby umožnil nájomcovi ich prispôsobenie, napríklad pre vyššiu nosnosť, inštaláciu indukčných koľajníc či zabudovanie chladiarenských a mraziarenských vstavkov,“ opísal Filip Kubica, seniorný konzultant v spoločnosti Cushman & Wakefield Slovensko.
Riziko neobsadenosti rastie
Dopyt na industriálnom trhu v posledných kvartáloch celkovo mierne ochladol. „V aktuálnych trhových podmienkach sa preto väčšina developerov k špekulatíve stavia opatrne. Riziko, že haly ostanú neobsadené dlhšie obdobie, je totiž vyššie než v minulosti,“ priblížil Filip Kubica. Zároveň však podľa neho platí, že situácia sa výrazne líši podľa lokality – v atraktívnych oblastiach s nízkym množstvom voľných priestorov si špekulatívne projekty dokážu nájsť svojich nájomcov.
Špekulatívna výstavba sa rozbieha najmä v obdobiach očakávania pozitívneho vývoja. Ak nie je optimistický výhľad v celej ekonomike, mal by existovať aspoň lokálne alebo v rámci odvetvia. Motiváciou pre špekulatívnu výstavbu tak môže byť aj dokončenie infraštruktúrnych projektov štátu – napríklad diaľnic, pri ktorých sa dá predpokladať záujem o získanie napríklad skladovacích či logistických kapacít.
„Do špekulatívneho developmentu sa púšťame aj vtedy, ak vnímame silné katalyzátory rastu, ktoré prevážia aj nad prípadnými krátkodobými poklesmi dopytu,“ vysvetľuje Peter Jánoši, výkonný riaditeľ P3 Logistic Parks v Česku a na Slovensku. „Teraz máme za sebou obdobie, počas ktorého sa firmy skôr ako na nové investície sústredili viac na optimalizáciu existujúcich prevádzok a zefektívnenie využitia už existujúcich plôch,“ konštatuje. Opätovný nárast dopytu očakáva po stabilizácii v strednodobom a dlhodobom horizonte.
Východ sa pomaly prebúdza
Lákadlom pre developerov a ich klientov sú tradične veľké mestá s dobrou dopravou infraštruktúrou. „Zvýšený dopyt zaznamenávame v okolí Bratislavy a Trnavy a, samozrejme, v okolí Košíc. Okrem zopár lokalít v Bratislave sú dostupnosť a pripravenosť pozemkov adekvátne dopytu na najbližšie roky,“ uviedol Tomáš Kulacs, Head of Industrial v 108 Real Estate Slovakia.
Ponuka v okolí veľkých miest, kam patria aj Žilina a Trenčín, je relatívne obmedzená, zatiaľ čo dopyt zostáva vysoký. To vytvára priestor pre úspešné umiestnenie nových projektov. „Ohlásené investície na východnom Slovensku, najmä príchod automobilky Volvo a potenciálne dobudovanie rýchlostnej cesty R4 a diaľnice D1, robia z východného Slovenska atraktívnu strategickú lokalitu s veľkým potenciálom,“ dodáva Peter Jánoši.
Medzi lokality presýtené špekulatívnou výstavbou patria podľa Filipa Kubicu napríklad Sereď, Galanta a Trnava. To prináša tamojším nájomcom výhody v podobe nižšieho nájomného a najvýraznejších stimulov v rámci Slovenska. „V najväčšom logistickom centre krajiny, v Senci, aktuálne dochádza k výraznému uvoľňovaniu priestorov, preto developeri v tejto oblasti pristupujú k novým špekulatívnym projektom veľmi zdržanlivo. Ich prioritou je najskôr obsadiť existujúce, staršie haly než rozbiehať novú výstavbu,“ dopĺňa expert.
„Špekulatívne stavby sa stavajú do stavu shell-and-core a umožňujú flexibilitu pre mnohých nájomcov. Príkladom sú kancelárske priestory na mieru aj možnosť modifikovať podlahové zaťaženie a rovinatosť podlahy kvôli plánovaným automatizáciám logistiky.“
Tomáš Kulacs, Head of Industrial, 108 Real Estate Slovakia
„Rýchlejšie sa prenajímajú budovy, ktoré si klient môže osobne pozrieť, než tie, ktoré existujú len vo forme vizualizácií či projektovej dokumentácie. Možnosť obhliadnuť si reálny priestor zohráva pri rozhodovaní dôležitú úlohu. Klient si tak dokáže lepšie predstaviť fungovanie svojej prevádzky aj celkový charakter budovy.“
Filip Kubica, seniorný konzultant, Cushman & Wakefield Slovensko
Prinášame vám ochutnávku z aktuálneho čísla časopisu Systémy Logistiky 105/2025.
Celý článok, ktorý bol publikovaný v rámci rubriky Development, si môžete prečítať v časopis Systémy Logistiky 105/2025, alebo aj na našej webovej stránke.
