Celkový dopyt po priemyselných priestoroch na Slovensku v úvode roka oproti predošlému kvartálu výrazne klesol. Miera neobsadenosti oproti predchádzajúcemu kvartálu v dôsledku toho stúpla na 7,72 %. Na trh bolo pritom počas Q1 2026 dodaných 105 200 m2 nových hál. Vyplýva to z aktuálnej analýzy Industrial Research Forum.

Od tohto kvartálu Industrial Research Forum upravuje metodológiu dát. Po novom Forum monitoruje aj projekty v stave shell & core, teda priestory v stave holopriestorov v projekte, ktorý je dokončený, ale ešte nie je skolaudovaný. Tieto projekty predtým spadali do priestorov vo výstavbe a po novom budú v samostatnej kategórii. Reportovať sa bude celková plocha, ako aj neobsadenosť bez projektov v shell & core stave, a následne celková plocha aj neobsadenosť s projektami v stave shell & core.

„Vstup do roka 2026 priniesol do priemyselného segmentu viac kontinuity a menej výkyvov ako v predchádzajúcich obdobiach. Nájomcovia, najmä z automotive a Logistického spektra, pristupujú k rozhodnutiam pragmaticky: uprednostňujú efektívne prevádzky, dobrú dostupnosť pracovnej sily a flexibilitu pri nastavení podmienok. Na trhu stále dominuje práca s existujúcimi klientami, pričom rokovania sa často sústreďujú na podrobnú analýzu a optimalizáciu nákladov a úpravy rozsahu prenajatých plôch. Developeri tomu prispôsobujú stratégiu, viac projektov sa pripravuje až po potvrdení konkrétneho nájomcu a realizácia sa posúva smerom k riešeniam na mieru. Výstavba preto rastie len selektívne, no počet reálnych záujemcov o moderné priestory naznačuje, opatrné zlepšovanie nálady,“ komentuje Tomáš Kulacs, Head of Industrial Agency zo spoločnosti 108 Real Estate.

Na trh pribudlo osem nových budov

Celková plocha moderných priemyselných priestorov určených na prenájom na Slovensku dosiahla v prvom kvartáli 4,86 milióna m2. Zmena metodológie o projekty v stave shell & core znamená, že celková plocha priestorov v stave shell & core je aktuálne 76 400 m2. Dokopy tak celková plocha navýšená o shell & core priestory dosahuje 4,94 milióna m2, čím sa od prvého kvartálu 2026 rozšíril rozsah evidovanej ponuky o neobsadené, ale nedokončené priestory určené na budúci fit-out. Na trh bolo dodaných 105 200 m2 v 8 budovách.

Najväčšou dokončenou priemyselnou budovou v prvom kvartáli 2026 bola budova v logistickom parku CTPpark Trnava North nachádzajúci sa priamo v Trnave s výmerou 44 800 m2. Druhým najväčším projektom bol CTPark Košice II nachádzajúcim sa v južnej industriálnej časti Košíc (Barca), ktorý priniesol na trh ďalších 26 500 m² moderných skladových a výrobných priestorov.

Ďalšie projekty sú vo výstavbe

Na konci prvého štvrťroka 2026 prebiehala na Slovensku výstavba celkovo 203 200 m2 priemyselných priestorov, čo predstavuje pokles v porovnaní s predošlým kvartálom. Väčšina týchto projektov má plánovaný termín dokončenia v druhej polovici 2026, pričom 35 % (t. j. 76 700 m²) je už vopred zazmluvnených. Najväčší záujem o priestory vo výstavbe prejavujú najmä výrobné spoločnosti z malým zastúpením automobilového sektora a logistické spoločnosti (3PL).

Dopyt zaznamenal výrazný prepad

Celkový (hrubý) dopyt po priemyselných priestoroch dosiahol v prvom štvrťroku 2026 úroveň 128 800 m2, realizovaných prostredníctvom 18 transakcií. Tento objem predstavuje medzikvartálny pokles o 57 %, v nadväznosti na výrazne silnejší predchádzajúci kvartál, kde dopyt dosiahol úroveň 301 800 m2.

Renegociácie tvorili približne 56 % z celkového dopytu, teda 72 000 m2. Čistý dopyt, bez započítania renegociácií, predstavoval 56 700 m2. Nové nájomné zmluvy sa podieľali na tomto objeme 19 900 m2, zatiaľ čo 2 200 m2 pripadalo na expanzie a zvyšných 34 600 m2 na predprenájmy.
Z geografického hľadiska dominoval v rámci dopytu Bratislavský kraj, najmä okolie Senca a diaľnice D2.

Najvýznamnejšími transakciami prvého kvartálu bola renegociácia firmy Schnellecke Slovakia, ktorá si prenajala cez 27 000 m² naprieč viacerými zmluvami a budovami v logistickom parku CTPark Bratislava a prednájom firmy Alza, ktorá si prenajala priestory vo výmere 23 000 m2 v logistickom parku Mountpark Bratislava.

Neobsadenosť v päťročných maximách

Na konci prvého štvrťroka 2026 dosiahla miera neobsadenosti priemyselných priestorov úroveň 7,72 %, čo predstavuje nárast o 0,32 percentuálneho bodu oproti predchádzajúcemu kvartálu Ide tak o jednu z vyšších mier neobsadenosti zaznamenanú za posledných päť rokov.

V prvom štvrťroku 2026 bola zároveň zavedená aj alternatívna metodika výpočtu miery neobsadenosti, ktorá zahŕňa aj priestory v stave shell & core. Tento rozšírený ukazovateľ poskytuje komplexnejší pohľad na dostupnú ponuku priemyselných nehnuteľností na trhu, pričom v sledovanom období dosiahol úroveň 8,71 %.

Na trhu je aktuálne k dispozícii približne 375 700 m² voľných priestorov, pričom shell & core priestory predstavujú navyše ďalších 54,900 m2. Po ich započítaní je alternatívna celková dostupná plocha k dispozícii na úrovni 430 600 m². Najväčší podiel z ponuky bez zahrnutia budov v stave shell & core sa nachádza v Trnavskom kraji, ktorý predstavuje takmer 27 % z celkového objemu neobsadených plôch, tesne nasleduje Senec Area s podielom tesne nad 26 %.

Prémiové priestory zlacneli

Najvyššie dosahované nájomné priemyselných a logistických nehnuteľnosti (tzv. Prime rent) na Slovensku v tomto kvartáli kleslo na hodnotu 5,30 eur/m2/mesiac. Vo vybraných lokalitách sa pohybuje od 3,60 – 6,50 eur/m2/mesiac v závislosti od atraktivity a dostupnosti voľných priestorov v danej lokalite.

Výška nájomného za kancelárske priestory v rámci priemyselných budov naďalej dosahuje 9,00 – 11,00 eur/m2/mesiac. Priemerná výška servisných poplatkov sa taktiež naďalej pohybuje okolo 1,00 eur/m2/mesiac.

Súvisiace články:

Priemyselný trh strednej a východnej Európy sa stáva selektívnejším a zameraným na dáta Investície do komerčných nehnuteľností presiahli už v prvom polroku 2025 pol miliardy eur Neobsadenosť priemyselných hál na Slovensku dosiahla najvyššiu úroveň za posledné roky Prenájmy priemyselných a logistických nehnuteľností rástli štvrťročne o tretinu