Objem transakcií na trhu investičných nehnuteľností v SR vlani prekonal aj tie najoptimistickejšie očakávania. V roku 2016 narástol o veľmi silných 94 percent a dosiahol hodnotu 853 miliónov eur. Kým rok 2015 patril skôr priemyselnému segmentu, v roku 2016 dominoval trh obchodných priestorov, pričom zaujímavý obchodný koláč sa zobchodoval aj v regiónoch Slovenska.
Aktivita na slovenskom trhu s investičnými nehnuteľnosťami mala rekordné parametre. Lokálni i medzinárodní investori medzi sebou zobchodovali kancelárske budovy, obchodné centrá, hotely, výrobné a logistické priestory, a to všetko v rekordnom objeme 853 miliónov eur. Hoci je slovenský trh v porovnaní s okolitými krajinami neporovnateľne menší, o to významnejšie tempo rastu v minulom roku dosiahol.
„Zaznamenávame nárast záujmu globálnych investorov o stredoeurópsky región, teda aj o Slovensko. Región ako taký je opäť v hľadáčiku veľkých realitných hráčov, čo nahráva ďalšiemu očakávanému rastu objemu zahraničných investícií aj v nasledujúcom období,“ hovorí riaditeľ oddelenia investičných nehnuteľností v CBRE Slovensko Marián Mlynárik. Dôvodom je podľa neho najmä dostatok likvidity na globálnom trhu a záujem o vyššie výnosy, ktoré tento región ponúka. V tomto smere môže práve slovenský trh ponúknuť omnoho zaujímavejšie investičné príležitosti v porovnaní s okolitými krajinami. „Slovensko generuje v priemere o 1-1,5% vyššie výnosy v porovnaní s Českom a Poľskom, pričom makroekonomické riziká týchto krajín sú veľmi podobné. Významným rozdielom je však likvidita a veľkosť trhu, ktorá tento rozdiel spôsobuje,“ dodáva M. Mlynárik. Poukazuje tiež na fakt, že zatiaľ čo sa v minulosti záujem zahraničných investorov sústreďoval skôr na ČR a Poľsko, v roku 2017 sa očakáva pozvoľný presun investícií na Slovensko, do Maďarska či Rumunska. „Obmedzujúcim faktorom je však limitovaný počet kvalitných investičných príležitostí.“
V počte a objeme ukončených transakcií dominoval segment retailu, ktorý zaznamenal 11 zobchodovaných retailových celkov v objeme 417 miliónov eur, čo je v porovnaní s predchádzajúcim rokom nárast o 188 percent. Medzi najvýznamnejšie transakcie patril predaj bratislavského obchodného domu CENTRAL v hodnote 175 miliónov eur a predaj obchodného centra Laugarício v Trenčíne. Podľa CBRE Slovensko sa dajú v nasledujúcich mesiacoch očakávať aj ďalšie významnejšie obchody, a to najmä v regionálnych mestách.
Po významnom útlme v roku 2014 a následnej stabilizácii v roku 2015 narástol aj segment kancelárskych budov s transakciami v objeme 118 miliónov eur, čo predstavovalo medziročný nárast o viac ako 10 percent. V tomto segmente patrili k najvýznamnejším transakciám predaj centrály spoločnosti DELL, kancelárskej budovy Europeum na Hodžovom námestí, či Twin city A v Bratislave.
V segmente priemyselných nehnuteľností dominoval predaj logistických parkov patriacich spoločnosti HB Reavis na Slovensku a v Českej republike do portfólia austrálskej skupiny Macquarie Capital Group v celkovej hodnote 79 miliónov eur. „Za ostatných 18 mesiacov prešla veľká časť priemyselných nehnuteľností do portfólií významných medzinárodných realitných hráčov formou priameho nákupu nehnuteľností, resp. tzv. platformových akvizícií,“ tvrdí M. Mlynárik.
Podľa spoločnosti CBRE možno očakávať, že významné obchodné transakcie v budúcnosti budú prebiehať najmä v oblasti kancelárskych nehnuteľností. Pre rekordný objem prebiehajúcej výstavby kancelárskych objektov v Bratislave sa očakáva, že svojho majiteľa zmenia v nasledujúcich dvoch rokoch viaceré nové kancelárske budovy tzv. A-čkového štandardu, ale za predpokladu, že sa ich podarí naplniť kvalitnými nájomcami s dlhodobými nájomnými zmluvami.
Špecifikom Slovenska sú veľké regionálne rozdiely. Veľká časť investícií smeruje najmä do väčších miest. V prípade kancelárskych nehnuteľností je to samozrejme najmä Bratislava. Bohužiaľ len táto lokalita generuje významné segmentové benchmarky pre globálnych investorov v porovnaní s ostatnými krajinami strednej a východnej Európy. Aj to je dôvodom prečo je dnes prime yield (výnos) z prenájmu kancelárskych budov na úrovni 6,75%, v prípade obchodných centier na úrovni 6% a priemyselných nehnuteľností vo výške 7,5%.
A aké sú očakávania v tomto roku? „Predpokladáme pozvoľný presun investičnej akvitvity najmä do oblasti kancelárskych a logistických nehnuteľností a prípadnú kompresiu yieldov, ale len v prípade unikátnych investičných produktov v prémiovom segmente. U všetkých ostatných typov komerčných nehnuteľností sa očakáva skôr stabilná úroveň a pokračovanie súčasného trendu roztvárania nožníc výnosov dosiahnutých v prémiovom a sekundárnom segmente. Ostatné trhové riziká majú skôr globálny charakter – najmä medzinárodné politické riziko a očakávané postupné zvyšovanie trhových úrokových sadzieb,“ uzatvára šéf oddelenia oceňovania nehnuteľností v CBRE Slovensko Jan Kulhánek.
