O vývoji developmentu na Slovensku i o ďalších trendoch vo výstavbe skladov sme sa rozhovárali s Martinom Balážom, viceprezidentom a country managerom pre Českú republiku a Slovensko spoločnosti Prologis.
Vaša firma je na Slovensku už roky, máte viacero logistických parkov. Môžete však predstaviť vaše ďalšie plány?
Našim primárnym zámerom je rozvoj areálu v Senci, teda Prologis Parku Bratislava, ktorý je jedným z najväčších logistických centier v Európe. Máme v pláne ho ďalej zveľaďovať a rozširovať. Vlastníme ďalšie pozemky, takže rozvoj tu možný je. Senecký areál je vhodný aj z pohľadu last mile a je oň obecne veľký záujem. Do centra Bratislavy to z neho trvá cca 20-25 minút, doprave ešte viac pomôže plánovaný obchvat . Takže Senec má ešte pred sebou veľkú budúcnosť.
Budete stavať špekulatívne?
Máme biznis model, ktorý je založený aj na špekulatívnej výstavbe, aj na uspokojovaní okamžitého dopytu na trhu. To predstavuje asi polovicu výstavby. Zvyšná časť vzniká na kľúč pre konkrétnych zákazníkov.
Prvé haly v Senci majú už viac ako desať rokov. Aká je vlastne ich životnosť?
Samozrejme, záleží aj od modernizácie a investícií. Ale životný cyklus budovy môže byť na úrovni 40-50 rokov. Po desiatich rokoch sú potrebné menšie investície, po dvadsiatich zase investície zásadnejšie. Na Slovensku však ešte v takejto situácii nie sme, drvivá väčšina budov má menej ako 10 rokov. Na druhej strane, v Česku už máme budovy, ktoré majú viac ako 20 rokov, a do tých musíme investovať. Hlavne do vylepšenia fasád, kúrenia či zateplenia. Dalo by sa povedať, že tieto haly potrebujeme zenvironmentalizovať podľa dnešných nárokov.
Odvíja sa aj výška nájmu podľa veku budovy?
V tom je trochu paradox. Pri určovaní výšky nájmu je primárna lokalita. Vek nie je taký dôležitý.
Senec nie váš jediný park. Najnovšie ste stavali v Žiari nad Hronom. Čím je táto lokalita zaujímavá? Znamená to, že pôjdete aj ďalej na východ Slovenska?
Ide o výstavbu, kde sme nasledovali zákazníka. V Žiari sme nestavali špekulatívne, ale na kľúč pre konkrétnu spoločnosť. Na špekulatívnu výstavbu sme túto lokalitu nepovažovali za vhodnú. Na druhej strane, v Nitre sme sa do toho pustili. Ale to bolo spôsobené veľkým dopytom dodávateľov pre Jaguar Land Rover ako aj iných zákazníkov z iných segmentov. Iné lokality na Slovensku pre špekulatívnu výstavbu nezvažujeme, ale pri výstavbe na kľúč sme otvorení novým lokalitám.
Menia sa požiadavky zákazníkov, sú iné ako pre desiatimi rokmi?
Je stále viac tých, ktorí vyžadujú moderné priestory. V týchto halách dokážu viac uskladniť kvôli výške, či znížiť náklady na kúrenie. Je tam viacero výhod. Stále viac a viac zákazníkov kladie dôraz na environmentálnu stránku a trvalú udržateľnosť. Máme budovu so strešnými solárnymi panelmi, staviame sklady s väčšou svetlou výškou či sa snažíme, aby v nich bolo viac prirodzeného svetla pomocou viacerých svetlíkov. Zároveň v Senci sme vybudovali relax zónu. Ďalší príklad je z Prahy, kde sme nedávno dosiahli s budovou 3 v Prologis Park Prague-Airport na BREEAM certifikát na najvyššie úrovni Outstanding. V celej EU sú len 3 takéto haly a z toho 2 postavil Prologis v Prahe.
Hovorí sa stále viac o problémoch v priemysle, ekonomika spomaľuje. Pôsobí to aj na developerov?
Nemáme dojem, že by ekonomika výrazne spomaľovala. Dopyt po nových priestoroch v lokalitách našich projektov evidujeme silný. Vidíme ale pomalšie rozhodovacie procesy na strane zákazníkov, čo môže byť spôsobené zvýšenou opatrnosťou Podobné signály o silnom dopyte mám aj od kolegov zo zahraničia.
Rastú ceny pozemkov a začína ich byť málo. Dočkáme sa poschodových skladov?
Táto téma bola kedysi zaujímavá len v Japonsku, kde bol enormný nedostatok pozemkov a astronomické sumy. My, ako Prologis, sme už takýto sklad postavili v americkom Seattli. V niektorých lokalitách to má ekonomický zmysel. Ale stredná Európa na to ešte nie je pripravená a nejaký čas ani nebude. Problém s pozemkami tu síce je, ale ešte nie je taký veľký.
Aké trendy sledujete v oblasti developmentu?
Určite je ich viac. Najviac vnímame oblasť last mile, pretože zákazníci chcú byť čo najbližšie k spotrebiteľom. S tým súvisí aj development brownfieldov. Druhým trendom je zlepšovanie pracovných podmienok zamestnancov. Je množné, že čoskoro budeme budovať ubytovne, športové ihriská, relax zóny, či reštaurácie v našich parkoch. Určite treba spomenúť aj ekológiu a trvalú udržateľnosť. V neposlednom rade je potom trendom budovanie skladov pre e-commerce.
