Rekordný rok pre región CEE z hľadiska objemu investícií do priemyselných a logistických nehnuteľností

Kapitál z regiónu APAC mal v roku 2020 dominantný 52 percentný podiel na objeme investícií do priemyselných a logistických nehnuteľností v regióne strednej a východnej Európy, nasledovaný bol kapitálom z EMEA a USA.

Z hľadiska objemu investícií do priemyselných a logistických priestorov máme za sebou rekordný rok. Zrealizované transakcie dosiahli v roku 2020 hodnotu približne 3,3 miliárd eur a podieľali sa 32 % na celkových ročných investičných objemoch. Vyplýva to zo správy medzinárodnej konzultačnej a správcovskej spoločnosti Colliers s názvom: “The CEE Industrial Scene 2020-2021”.

Podľa medzinárodnej konzultačnej a správcovskej spoločnosti Colliers zaznamenal trh v roku 2020 hrubý dopyt po priemyselných a logistických priestoroch na úrovni približne 9 miliónov štvorcových metrov. To znamená medziročný rast v priemere takmer o 25 %. Najaktívnejšie boli spoločnosti zo sektoru 3PL logistických operátorov, nasledoval maloobchod a e-commerce.

Investície

Pandémia mala významný vplyv na celkovú investičnú aktivitu v regióne strednej a východnej Európy v roku 2020. Celkové investičné objemy klesli na konci roka o 24 % v porovnaní s rokom 2019. Medzinárodní investori nemali možnosť cestovať a fyzicky obhliadať nehnuteľnosti. To však nezastavilo investorov z regiónu APAC, ktorí mali záujem najmä o priemyselné a logistické aktíva. V závere roka preto dosiahli objemy investícií do priemyselných a logistických nehnuteľností rekordné úrovne. Zrealizované transakcie boli v roku 2020 na hodnote približne 3,3 miliárd eur a podieľali sa 32 % na celkových ročných investičných objemoch.

Kevin Turpin, regionálny riaditeľ pre prieskum v strednej a východnej Európe vysvetľuje: „Väčšina investorov, ktorí sa zameriavajú na priemyselné a logistické investičné produkty, uprednostňuje portfóliá, platformy alebo príležitosti s možnosťou rozširovania. Objem 3,3 miliárd eur v roku 2020 pozostával z približne 45 transakcií, čo predstavovalo transakciu v priemernej hodnote viac ako 70 miliónov eur. Medzi nimi bolo aj niekoľko veľmi významných portfóliových transakcií. Najväčšou z nich bola spoločnosť GLP, ktorá získala aktíva spoločnosti Goodman v strednej a východnej Európe za približne 1 miliardu eur.”

Kapitál z regiónu APAC, konkrétne zo Singapuru, Číny a Južnej Kórey, mal dominantný 52 %-ný podiel na objeme priemyselných a logistických nehnuteľností. S odstupom nasledoval región EMEA (16 %) a USA (14 %).

Neobsadenosť

Voľné priestory v regióne SVE sa pohybujú na úrovni približne 5,9 %. Niektorí developeri stavajú špekulatívne, zatiaľ čo iní sú pod menším tlakom a uprednostňujú metódu ‘build-to-suit’ (postavené na mieru). Ponuka v niektorých krajinách je najmä v najvyhľadávanejších lokalitách veľmi obmedzená. Potenciálnym nájomníkom, ktorí chcú vstúpiť do regiónu alebo expandovať, sa odporúča začať proces vyhľadávania včas, aby nedošlo k narušeniu alebo oneskoreniu ich plánov.

Dopyt

Mimoriadne silnú aktivitu sme zaznamenali v hrubom dopyte po priemyselných a logistických priestoroch v roku 2020. Na trh pribudlo 9 miliónov štvorcových metrov, čo predstavuje medziročný nárast v priemere takmer o 25 %. V súlade s trendmi v roku 2019 bol dopyt v rámci krajiny najmä po nehnuteľnostiach v Bukurešti (70 %) a Bratislave (73 %), zatiaľ čo , český a poľský trh zaznamenali vyššiu úroveň aktivity v regiónoch.

Tomáš Horváth, riaditeľ divízie prenájmu priemyselných a logistických nehnuteľností Colliers približuje situáciu na slovenskom trhu: „Slovensko dokáže konkurovať krajinám regiónu strednej a východnej Európy svojou výhodnou polohou a ponukou v oblasti vhodných nehnuteľností pre priemysel a logistiku. V silnej medzinárodnej konkurencii sa však Slovensku podarí presadiť, len ak sa úspešne podarí vyriešiť v prvom rade zdĺhavý proces získania územného rozhodnutia a súčasne sa zníži odvodové zaťaženie, ktoré patrí medzi najvyššie v regióne.“

Sektory

V roku 2020 zaznamenali najväčšiu aktivitu spoločnosti z odvetvia 3PL logistických operátorov (asi 28 %), nasledoval maloobchod (17 %) a e-commerce (12 %). Podľa dostupných údajov si 3PL spoločnosti a maloobchod zachovali približne rovnaké podiely v porovnaní s rokom 2019. E-commerce stúpol na celkovej aktivite medziročne o 200 %. Hoci sme počas pandémie zaznamenali väčší dopyt po krátkodobých prenájmoch, typická dĺžka prenájmu v celom regióne sa pohybuje od 3 do 5 rokov pre logistiku a viac ako 5 rokov pre výrobu.

Výška nájmov

Nájomné zostáva v celom regióne stabilné, pričom niektoré trhy zaznamenávajú nárast v najvyhľadávanejších lokalitách. Najvyššie nájomné v celom regióne sa pohybuje od 2,9 eur za m²/mesiac v Poľsku a až po viac ako 5,0 eur za m²/mesiac v Bulharsku. Výška dosiahnuteľného nájomného závisí aj od toho, kto je nájomca a od podmienok dohodnutých v nájomnej zmluve. Svoju úlohu zohrávajú aj stavebné náklady, ktoré v posledných rokoch rástli.

Výnosy

Najvyššie dosahované výnosy z priemyselných a logistických nehnuteľností sa na niektorých trhoch zastabilizovali, čiastočne aj pre nedostatok dostupných podkladov, zatiaľ čo iné zaznamenali pokles. Možno očakávať ďalšie prírastky, najmä preto, že tento typ produktu je veľmi vyhľadávaný a prevažná časť produktu zostáva pevne v rukách dlhodobých vlastníkov.

V roku 2021 sa uzavrie niekoľko ďalších portfóliových transakcií, takže sa možno dočkáme situácie, kedy sa výnosy z priemyselných a logistických nehnuteľností priblížia k najvyššie dosahovaným výnosom nákupných centier. Pri porovnaní s ďalšími investičnými nástrojmi, ako sú 10-ročné dlhopisy v eurách a dlhodobé úrokové sadzby v eurozóne, si nehnuteľnosti v strednej a východnej Európe stále zachovávajú významnú výnosovú prémiu a presvedčivý investičný príbeh.