Na základe vývoja indexu priemyselnej aktivity IBITM poukazuje na skutočnosť, že možné spomalenie dopytu po logistických nehnuteľnostiach môže byť len krátkodobého charakteru, keďže tento typ aktív má predpoklad využiť výhod spojených so zrýchleným prechodom k e-commerce. Pandémia urýchlila zmeny v maloobchode, čo významne ovplyvnilo segment logistických nehnuteľností. Najnovšia výskumná správa zameraná na trhové prostredie v Spojených štátoch sa zaoberá intenzitou využívania e-commerce a kamenného predaja, skúma štruktúru dodávateľských reťazcov dotknutých retailových odvetví a prináša informácie o zákazníckej aktivite a miere využitia priestorov za polovicu štvrťroka.
Dirk Sosef, viceprezident Prologis pre výskum a stratégie v Európe, k tomu dodáva: „Aj keď sa naša posledná štúdia zaoberá trhmi v Spojených štátoch, možno s opätovným otváraním spoločností v Európe pozorovať podobné dopytové trendy ako v USA. Je nevyhnutné, aby dodávateľské reťazce orientované na e-fulfilment držali krok s pokračujúcim dvojciferným rastom online predajov, ku ktorému v Európe dochádza. Tento rast sme registrovali už pred príchodom COVID-19 a pandémia ho naprieč kontinentom ešte, dokonca o niekoľko rokov, urýchlila. V USA sme boli svedkami bankrotu niektorých retailerov, avšak rozmanité zdroje dopytu v regióne napovedajú celkovej odolnosti nášho segmentu.“
Poznatky z týchto troch oblastí prinášajú výhodu segmentu logistických nehnuteľností vo fáze zotavovania z pandémie. Pandémia urýchlila vývoj maloobchodu: Miera penetrácie e-commerce v prvých štyroch mesiacoch roku 2020 rástla najrýchlejšie za poslednú dekádu. V dôsledku rozmachu „stay-at-home“ ekonomiky sa v USA v apríli 2020 zvýšila na viac než 25% z pôvodných 15% na konci roku 2019, čím sa urýchlilo tempo adopcie o niekoľko rokov. Prologis Research odhaduje mieru penetrácie e-commerce za celý rok 2020 na takmer 20% namiesto 16,9% očakávaným pred pandémiou.
Pri pohľade na obdobie po pandémii sa dá očakávať tlak na vznik odolných dodávateľských reťazcov, ktoré zvýšia mieru využitia ako e-commerce, tak kamenného predaja, pričom stále väčší záujem o priestory pre potreby e-commerce nás utvrdzuje v tom, že môžeme očakávať ďalšie zmeny generujúce dopyt. Podľa údajov z roku 2019 vyžaduje e-commerce oproti kamennému predaju viac než trojnásobok logistických priestorov. Trvalo vysoký pomer vypovedá o potrebe väčšej plochy priestorov pre e-fulfilment v rámci rozšírenia e-commerce, aby mohol pokračovať aktuálny vývoj spojený so „stay-at-home“ fázou.
Maloobchodníci, ktorí vyhlásili bankrot, si pripisujú veľmi malú časť dopytu po logistických nehnuteľnostiach a ich distribučné centrá sa nachádzajú ďalej od populačných centier. Miera obsadenosti logistických nehnuteľností týmito maloobchodníkmi predstavuje na americkom trhu iba 20 bázických bodov. Maloobchod tvorí približne 40% dopytu po logistických nehnuteľnostiach. V tejto kategórii predstavuje predaj na báze kamenných obchodov asi 60-70% dopytu a 30-40% pochádza zo strany e-commerce zákazníkov. Okrem nárastu dopytu v segmente maloobchodu generuje prechod k e-commerce potenciál pre novú aktivitu v B2B segmentoch spojených s logistickým dopytom vrátane prepravy či dodávky papiera a obalov.
Celková aktivita rastie. Index aktivity Prologis IBI™ sa od apríla zvýšil o 16 bodov. V USA, podobne ako iné prestížne indikátory dopytu, vykázal IBI v prieskume z 21. – 26. mája hodnotu 45, pričom v apríli bol na rekordne nízkej úrovni 29. To stále predstavuje čistý pokles aktivity v skladoch a zodpovedá charakteristikám menšej recesie (hodnoty vyššie než 50 znamenajú rast). Toto výrazné zlepšenie však zvyšuje pravdepodobnosť, že akékoľvek spomalenie dopytu po logistických nehnuteľnostiach bude krátkodobé. V reakcii na celkový dopyt po skladových priestoroch bolo v apríli a máji tohto roku v rámci portfólia Prologis pripravených o 5,4% návrhov nových nájomných spoluprác viac než pred rokom v rovnakom období.
Medzi hlavnými zákazníckymi odvetviami vykázali najvyššiu aktivitu tí, ktorí pôsobia v doprave, zatiaľ čo v službách bola miera aktivity v máji najnižšia. Zinkasované nájomné bolo v máji na úrovni viac než 95% obvyklého objemu, práve vďaka zachovaniu určitej kapacity prevádzky, vysokej miery využitia priestorov a oživenia činnosti zákazníkov. To znamená pre logistické nehnuteľností lepší výsledok než pre iné typy nehnuteľností. Časové okno, počas ktorého majú zákazníci na logistickom trhu možnosť reagovať v zjednodušených podmienkach, môže byť krátke.
Oživujúci sa index zákazníckej aktivity poukazuje na možnosť rýchleho obnovenia rastu podnikania užívateľov logistických priestorov. Súčasne zostane, pravdepodobne aj po opätovnom otvorení všetkých prevádzok, zásadná pre generovanie zisku práve e-commerce. Zatiaľ čo na maloobchodnom trhu môže pokračovať tzv. „kreatívna deštrukcia“, zákazníkom z retailového segmentu sídliacim mimo najžiadanejších lokalít nemusí priniesť postupné zvyšovanie obratu dostatočné zisky. Namiesto toho väčšina maloobchodného odvetvia môže naštartovať svoj prechod k priestorovo náročnejšej e-fulfilmentovej prevádzke.
