Spoločnosť Colliers predstavila novú správu pre 14 hlavných miest strednej a východnej Európy, v ktorej sumarizuje kľúčové výsledky trhu v prvom kvartáli 2020 vrátane medziročného porovnania. Zároveň očakáva, že v roku 2020 bude značná miera aktivity na trhu pochádzať z renegociácií a predĺženia nájmov a nie z nových transakcií a predprenájmov. Je pravdepodobné, že spoločnosti, ktoré budú nútené zmenšovať svoje priestory, budú ponúkať ich podnájom. Podmienky nájomných zmlúv budú zo strany majiteľov nehnuteľností, bánk a investorov dodatočne kontrolované, aby sa obmedzilo riziko trvalo udržateľného príjmu.

Aké je postavenie prenajímateľov?

Prenajímatelia môžu čeliť situácii, kedy niektorí nájomcovia prehodnocujú svoje realitné stratégie z hľadiska zmeny pôdorysu (smerom nahor alebo dole), alebo hľadajú flexibilnejšie či hybridné riešenia, ktoré im v prípade potreby do určitej miery umožnia rozšíriť sa a upraviť zmluvu. Pre trh s kancelárskymi investíciami to predstavuje istú výzvu, pretože rovnako, ako pre všetky typy nehnuteľností, je hodnota do značnej miery daná dĺžkou a zmluvnými podmienkami príjmu/nájomcu.

Ako reagujú nájomcovia?

Jedným z najdôležitejších zistení z globálneho prieskumu pod taktovkou Colliers je, že ľudia by po ústupe epidémie COVID-19 radi pracovali z domu 1 až 2-krát do týždňa. Aj preto je dôležité overiť celý rad scenárov, ktoré treba pripraviť, aby bolo možné vyvážiť a správne prispôsobiť veľkosť pracoviska v správnej chvíli. Nástroj, ktorý ponúka spoločnosť Colliers s názvom „Rebalance your Workplace Planner“ umožňuje organizáciám byť agilnými a proaktívnymi, a pritom reagovať na neznámy súbor ekonomických a zdravotných premenných.

Odklady nájomného a ďalšie stimuly

Niektoré sektory budú zasiahnuté viac ako iné. Treba viac času na pochopenie toho, ako bude vyzerať budúcnosť. Zmena je síce vždy prítomná, avšak druh krízy, miera zmeny, ktorú prinesie a jej skutočná globálna povaha vytvárajú ohromnú množinu premenných, čo veľmi sťažuje predpovedanie zmysluplných výstupov. „V kancelárskom sektore veľmi dobre rozumieme tlaku, pod ktorým sa spoločnosti nachádzajú a ako veľmi je lákavé robiť rýchle a emocionálne rozhodnutia. Prenajímatelia a nájomníci vo veľkej miere vedú otvorené rokovania o tom, ako napredovať v týchto ťažkých časoch,“ píše sa v správe Colliers.

Najbežnejšie sa v celom regióne ponúkali odklady nájomného a ďalšie stimuly, menej sa rokovalo o znižovaní nájomného. Na druhej strane, tieto ústupky prenajímateľov sa pretavili do predĺženia nájomných zmlúv o primerané obdobie. Vzhľadom na dobrú úroveň trhovej aktivity v regióne v posledných rokoch a za predpokladu, že sa budú uplatňovať bežnejšie päťročné nájomné zmluvy, spoločnosť očakáva, že v roku 2020 bude značné množstvo aktivity na trhu pochádzať z renegociácií a predĺženia nájmu, skôr ako z nových nájmov a predprenájmov. Ide o transakcie, pri ktorých môže existovať menší tlak na rozhodnutie, kým nebude situácia jasnejšia. Existuje tiež veľká šanca, že v prípade, že sa spoločnosti budú musieť zmenšiť, zaznamenáme ďalšie ponuky podnájmov.

Obmedzenie rizika udržateľného príjmu

Nájomné zmluvy budú podrobené ďalšiemu dohľadu zo strany majiteľov nehnuteľností, bánk a investorov, aby sa obmedzilo riziko udržateľného príjmu. Podobne ako na trhu s prenájmami došlo aj k spomaleniu investičnej činnosti. To opäť súvisí čiastočne s nejasnosťou, kedy sa trhy stabilizujú, ale so skutočnosťou, že investori neboli schopní cestovať a prezrieť si potenciálne investičné príležitosti. Po opätovnom otvorení trhov očakávame oživenie transakcií v druhej polovici roka.

Trh v hlavných mestách strednej a východnej Európy

Celkový počet moderných kancelárskych priestorov v 14 hlavných mestách strednej a východnej Európy dosiahol na konci 1. štvrťroka takmer 26,4 milióna štvorcových metrov. V 1. štvrťroku 2020 developeri dokončili viac ako 288 000 štvorcových metrov. V súčasnosti je vo výstavbe viac ako 3,6 milióna štvorcových metrov, ktoré majú byť uvedené na trh v priebehu nasledujúcich 2 až 3 rokov. Najväčšiu ponuku moderných kancelárskych priestorov v regióne sme zaznamenali vo Varšave (5,6 milióna m²), Budapešti (3,7 milióna m²) a v Prahe (3,7 milióna m²).

Najväčší prírastok plochy v 1. kvartáli 2020 sme zaznamenali v Bukurešti (78 000 m²), potom v Belehrade (48 000 m²) a Budapešti (45 560 m²). Najväčšie množstvo rozostavaných moderných kancelárskych priestorov na konci 1. štvrťroka 2020 bolo vo Varšave (792 800 m²), Budapešti (582 000 m²) a Bukurešti (380 000 m²). Pokiaľ ide o trend prírastku plôch (medziročné porovnanie), rast zaznamenali iba Riga a Bratislava. Aktivita vo Varšave, Prahe, Kyjeve, Tirane a Bukurešti klesla.

Richard Urvay, riaditeľ Colliers International hodnotí aktuálnu situáciu na kancelárskom trhu v Bratislave: „Prenajímatelia sa v značnej miere snažili vyjsť v ústrety nájomcom, ktorých fungovanie zasiahla koronakríza. Výmenou za predĺženie nájmu ponúkli napríklad úľavy na nájomnom. Predpokladáme preto, že v nadchádzajúcom kvartáli budú tvoriť značnú časť transakcií na trhu s administratívnymi priestormi práve renegociácie nájomných zmlúv. Čo sa týka nových projektov, niektoré boli dočasne pozastavené, avšak väčšina projektov vo výstavbe by mala byť dokončená a odovzdaná do užívania podľa pôvodného plánu.“