Prekážkou rastu vo svete developmentu je zdĺhavé stavebné konanie, ktoré často blokujú neopodstatnené námietky aktivistov
Potenciál Slovenska pre prilákanie investícií z oblasti priemyslu i logistiky, najmä v súvislosti s rastúcim segmentom e-commerce, zostáva naďalej silný. Prekážkou rastu je však príliš zdĺhavé stavebné konanie, ktoré často blokujú aj neopodstatnené námietky lokálnych aktivistov.
Slovensko dokáže konkurovať krajinám regiónu strednej a východnej Európy svojou výhodnou polohou a ponukou v oblasti vhodných nehnuteľností pre priemysel a logistiku. Aby sa krajine podarilo presadiť na medzinárodnom poli a prilákať nové investície, bude podľa odborníkov potrebné vyriešiť v prvom rade zdĺhavý proces získania územného rozhodnutia a znížiť odvodové zaťaženie, ktoré patrí medzi najvyššie v regióne.
Zdĺhavé územné konanie
Proces získavania územného rozhodnutia a posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA) je u nás najpomalší spomedzi všetkých našich okolitých susedov (s výnimkou Ukrajiny). Podľa Svetovej banky sa v roku 2020 Slovensko umiestnilo až na 146. mieste pri hodnotení povoľovacích procesov. Získať stavebné povolenie u nás trvá priemerne 300 dní. Naši susedia – najmä Poľsko – sú v stavebných konaniach výrazne pred nami, a vďaka tomu dokážu pritiahnuť väčšie investície.
V tomto smere by mohla byť krokom vpred pripravovaná reforma stavebného zákona, ktorá by mala zefektívniť vydávanie stavebných povolení. Developeri a stavebníci dúfajú, že nový stavebný zákon ošetrí túto zdĺhavosť stavebného konania. Ilustrovať to môžeme aj na príklade ceny pozemkov bez územného rozhodnutia a s ním. V prípade pozemkov plánovaných pre logistické a priemyselné využitie bez územného rozhodnutia sa cena pohybuje do 30 eur/m2, pozemok s územným rozhodnutím vystrelí cenu nad 40 eur/m2 a v oblasti Bratislavy aj oveľa vyššie.
Žiadaný pozemok s územným rozhodnutím
Do stavebného konania, ktoré končí vydaním platného územného rozhodnutia, vstupujú svojimi námietkami a pripomienkami účastníci, ktorých vlastnícke alebo iné práva môžu byť rozhodnutím priamo dotknuté. Opodstatnené námietky a pripomienky účastníkov konania môžu byť pre rozvoj obce prínosné, ak by výstavba mala narušiť životné prostredie, alebo by mali viesť k zabráneniu výstavby v rozpore s územným plánom.
Nezriedka však do stavebného konania vstupujú aktivisti, ktorí sa skrývajú za environmentálnu ochranu (ochrana zelene, ochrana pred hlukom a pod.), aj napriek tomu, že vhodnosť industriálneho developmentu potvrdzuje urbanistická štúdia i platný územný plán a územie sa nachádza ďaleko od existujúcich obytných zón. V skutočnosti však svojimi pripomienkami odďaľujú získanie územného rozhodnutia.
„Väčšinou ide o neodôvodnené námietky. Napriek tomu sa stále týmito podnetmi stavebné úrady intenzívne zaoberajú a strácajú čas. To však stojí na konci dňa veľa energie na všetkých stranách,“ hovorí Tomáš Horváth, riaditeľ divízie prenájmu priemyselných a logistických nehnuteľností medzinárodnej poradenskej a správcovskej spoločnosti Colliers.
Zo skúseností realitných konzultantov býva komunikácia zo strany developera zväčša transparentná a snažia sa obciam vychádzať v ústrety. Realizáciou investičného zámeru v prvom rade obec získa vyššie príjmy z daní z nehnuteľností, ktoré doplnia chýbajúce financie na jej modernizáciu a ďalší rozvoj. Okrem toho je bežnou praxou, že developer na vlastné náklady vybuduje napríklad protihlukové bariéry, dobuduje chýbajúcu infraštruktúru, vysadí zeleň a pod.
V prípadoch, kde developer neporušuje žiadny zákon, bránia takéto aktivity prílevu investícií, vzniku nových pracovných miest a zmysluplnému rozvoju daných miest a obcí.
Na Slovensku stále možno nájsť dosť projektov, kde získanie platného územného rozhodnutia cielene blokujú tzv. aktivisti. „Bežne sa stáva, že pod zámienkou všeobecného dobra pre spoluobčanov vstupujú svojimi pripomienkami do stavebného konania miestni podnikatelia, ktorých osobné záujmy ležia na iných vedľajších pozemkov, ktoré vlastnia, a preto cielene blokujú výstavbu a tlačia na investora, aby zmenil svoj zámer. Samozrejme, príkladov rôznych iných záujmov by sme našli v našich obciach oveľa viac. Títo lobisti majú často aj rôzne kontakty na ministrov, politikov a využívajú ich,“ pokračuje Tomáš Horváth.
Posun vpred nie je dostatočný
Nezriedka neodôvodnené predlžovanie procesu odvráti záujem investora o danú lokalitu. V extrémnych prípadoch developer aj odchádza, a to aj napriek tomu, že pre danú lokalitu stanovuje možnosť stavať priemyselný a logistický park územný plán. „Oceňujeme kroky vlády, ktorá začala riešiť praktiky, ktoré považujeme za dedičstvo minulosti. Dnes sa zdá, že obecné zastupiteľstvá až príliš prihliadajú na tieto aktivity. Východiskom by bolo ošetrenie neopodstatnených námietok v pripravovanom novom stavebnom zákone,“ dopĺňa Richard Urvay, riaditeľ Colliers na Slovensku.
