DEVELOPMENT: Najnovšie trendy vo výstavbe skladov súvisiacich s rýchlym rastom e-commerce

Posledný rok preskúšal pripravenosť, odolnosť aj flexibilitu v každej oblasti podnikania. Vo sfére developmentu aj segment e-commerce. Elektronický obchod dosiahol zlomový bod a stal sa jedným z hlavných spôsobov nákupu. Odrazilo sa to aj na dopyte po skladoch alebo skladových priestoroch. Aká je aktuálna situácia vo svete výstavby skladov?

Obdobie prísnych opatrení a zatvárania kamenných obchodov urýchlili presmerovanie obchodovania na internet. Firmy, ktoré doteraz váhali s e-shopom, sa museli tejto oblasti intenzívne venovať. Boom online predaja si vyžaduje aj rýchlu reakciu na dopyt zákazníkov a zvyšuje tak nároky na čo najrýchlejšie spojenie logistického centra s mestom. Upozorňuje na to aj Peter Jánoši, výkonný riaditeľ spoločnosti P3 Logistic Parks.

ZVYŠUJÚCI SA DOPYT

Čo sa týka dopytov, v blízkej budúcnosti očakáva Peter Jánoši zvyšujúci sa dopyt v oblasti e-commerce a 3PL. Vzhľadom na situáciu ohľadom COVID−19 sme svedkom toho, že niektoré projekty sú pozastavené a čakajú na konsolidovanie dopadov. Z dlhodobého pohľadu sa však očakáva oživenie, resp. reštruktúra týchto dopytov od už existujúcich či budúcich klientov. Na trhu sa eviduje vysoký dopyt po skladových priestoroch v prime lokalitách, o čom svedčí vysoká obsadenosť v existujúcich P3 parkoch.

„Pociťujeme tiež čiastočné oživenie v automotive sektore, ktoré reaguje dopytmi po priestoroch pre nové projekty. V rámci P3 Logistic Parks sme medzi prvými zmenami zaznamenali potrebu krátkodobých prenájmov skladových priestorov. Týkalo sa to širokého spektra potravinových, retailových a maloobchodných klientov. Málokto z nich čakal, že zrazu bude potrebovať významne zmeniť tok tovaru smerom k zákazníkovi. Keď k tomu došlo, sotva tušili, čo a v akej miere plánovať do budúcnosti. Museli sme rýchlo reagovať na situáciu a spolu s klientmi prijať zmeny, zmeniť aj naše uvažovanie a procesy,“ hovorí Peter Jánoši s tým, že dopyt im rastie po tzv. mestských logistických parkoch.

Pre splnenie rastúcich nárokov treba podľa Petra Jánošiho sklady umiestniť tak, aby sa bez problému dalo dostať do centra mesta maximálne do 30 minút. Riešenie prinášajú nové, tzv. mestské logistické parky alebo last mile centrá, ktoré budú zároveň poskytovať služby pre množstvo vznikajúcich malých internetových obchodov. Význam mestských last mile centier bude ďalej rásť a môže mať za dôsledok pokles nárokov na veľké centrálne sklady.

„Do výstavby našich nehnuteľností, skladov a hál zavádzame inovatívne riešenia. Tie vedú k úsporám na energiách, flexibilite fungovania našich nájomcov a k šetreniu životného prostredia. Simulácia energetickej náročnosti budov používa 3D model na výpočet energetickej náročnosti navrhovaného skladu, kde sa zohľadňuje nielen slnečná strana budovy, ale aj smer vetra, ako aj zasklenia, tienenia či klimatizácia. Posudzovanie životného cyklu pomáha získať informácie o environmentálnych vplyvoch stavebného materiálu a o konečnej energetickej náročnosti budovy,“ vysvetľuje Peter Jánoši.

„Význam mestských last mile centier, rovnakých ako je P3 park pri bratislavskom letisku, bude ďalej rásť a môže mať za dôsledok pokles nárokov na veľké centrálne sklady. Zvyšujúca sa požiadavka na flexibilitu v doprave a skladovaní sa zase odrazí na právnom rozmere podnikania logistických spoločností a opatrnejšom prístupe k špekulatívnej výstavbe. Slovensko potrebuje pre rozvoj a medzinárodnú konkurencieschopnosť trhu logistických nehnuteľností zásadne zvýšiť transparentnosť a flexibilitu stavebných a povoľovacích konaní.“

SKLADOV JE DOSTATOK

Podľa Tomáša Novotného, head of asset management spoločnosti Arete Group, v súčasnosti sa registruje pokles dopytu po skladoch o 10–15 %, ale to môže byť dané úzkou špecializáciou Arete fondu na mikroregióny na Slovensku a celkovo menšiu ponúkanú plochou v rámci celej republiky. Domnieva sa, že celkovo je dopyt na približne rovnakej úrovni už niekoľko mesiacov a dopady pandémie sú vo výške dopytu v celkovom meradle zanedbateľné. Čo sa podľa jeho názoru obmedzuje, sú dopyty výrobných firiem a ťažisko sa dosť presúva do logistiky a e-commerce. Ako dodáva Tomáš Novotný, skladov a rozvojových pozemkov je dostatok.

„Na strane druhej aj napriek uvedeného vznikajú v kľúčových lokalitách nové projekty. Navyše sa rozvíjajú aj úplne nové lokality, ktoré vznikajú v dôsledku rozvíjajúcej sa infraštruktúry na Slovensku. Kľúčom je časovanie projektov a nie všetci developeri sú za súčasnej situácie ochotní alokovať zdroje do dlhodobej prípravy nových pozemkov. Kto toto však zrealizuje, nie zriedka je víťazom a jeho projekt získa potrebný boost,“ zdôrazňuje Tomáš Novotný. Osobne sa domnieva, že Slovensko je lokalitou, kam zamieri ešte pár „big box“ projektov, kedy spoločnosti budú optimalizovať svoje transportné a logistické náklady pre región CEE. Rozvoj e-commerce a situácia ohľadne COVID−19 túto situáciu len akceleruje.

„Distribúcia tovaru sa mení a domnievam sa, že sme stále ešte na začiatku celého procesu. Podiel distribúcie prostredníctvom e-commerce bude dynamicky narastať. Pritom sa špecifikácie budov sa neustále vylepšujú. Štandardom sa stala čistá skladovacia výška 12 metrov. Klienti ďalej uvažujú o optimalizácii pomocou mezaninov, aby ušetrili na prenájmu základnej skladovej plochy. Zatiaľ sú aktuálne menšie dopyty a drobné posilnenie kapacít jednotlivých špedičných firiem. Očakávame však konsolidáciu trhu alebo príchod niekoľko veľkých dopytov.“

V ranných fázach projektov výstavby skladov je automaticky zapojená pre-certifikácia s ohľadom na ekológiu, ktorá ukazuje možnosti úspor konečného produktu. Nevyhnutnosťou optimalizácie logistických procesov sa odráža v požiadavkách koncového užívateľa a v jeho stále sa stupňujúcich nárokoch na efektivitu prevádzky a znižovanie nákladov na vlastnú prevádzku skladu. A to s ohľadom na nasadenú mechanizáciu či regálové zakladače. Toto všetko kladie dôraz na nutnú koordináciu projektu zo strany developera už v jeho ranných fázach.

„Čo sa týka budúcnosti, sme optimisti a veríme, že v regiónu CEE a predovšetkým v rámci ČR a SR je stále priestor pre organický rast nových parkov. Toto podporuje aj väčší záujem zahraničných investorov o vstup do tohto regiónu. Celkovo dôjde zrejme k stabilizácii výnosnosti industriálnych portfólií a začneme sa približovať západoeurópskemu štandardu.“

BEZ ZÁSADNÉHO MEŠKANIA

Spoločnosť Contera SK zaznamenáva nedostatok voľných skladových plôch v rámci Bratislavy a jej blízkeho okolia. Tu stále prevláda dopyt nad ponukou a nič nenasvedčuje tomu, že by sa to v blízkej budúcnosti malo významne zmeniť. Ako ďalej hovorí Svetozár Rohoň, MRICS senior asset manager spoločnosti Contera SK, v minulom roku úspešne dokončili niekoľko výstavieb, týkajúcich sa prevažne plánovaných rozšírení jednotlivých nájomcov, dispozičných úprav a menších výstavieb ako parkovisko. V rámci týchto činnosti firma žiadne zásadné meškania ani obmedzenia v súvislosti s pandémiou nepocítila. Výrazný nárast segmentu e-commerce bolo podľa Svetozára Rohoňa cítiť už pred pandémiou a tak dopyt po skladových priestoroch ešte viac eskaloval. Niekoľko spoločností museli svoje expanzné plány urýchliť a nárast bol vyšší ako očakávali.

„Pociťujeme zvýšený záujem o menšie, flexibilnejšie jednotky s výbornou dostupnosťou a dopravným napojením, cross-dockové priestory a tzv. City Logistic priestory, teda menšie a nižšie haly s kanceláriami, eventuálne so showroomom a prepojením na väčší centrálny sklad. Treba podotknúť, že ekológia a alternatívne zdroje energie sa stávajú štandardom pri novej výstavbe. K tlaku zo strany verejnosti sa postupne pridávajú aj koneční užívatelia a význam konvenčnej logistickej výstavby sa bude prepisovať. Dnes bude veľmi obťažne si nájsť miesto na trhu bez dostatočnej miery ekológie, vôle minimalizovať uhlíkovú stopu, moderných prvkov a smart riešení. Bez implementácie udržateľnosti, automatizácie a vplyvu ekológie už do samotnej fázy plánovania sa výstavba uskutočňuje obťažnejšie a nepredvídateľnejšie vzhľadom na budúce nároky jednotlivých užívateľov.“

Prinášame vám úryvok z rubriky DEVELOPMENT z časopisu Systémy Logistiky SK 86/2020. Je to ochutnávka originálneho obsahu, ktorý nájdete každý štvrťrok v luxusnej tlačenej podobe.

Nechodí vám časopis? Registrujte sa k odberu a nezmeškajte žiadne vydanie

Predplatné časopisu je ZADARMO pre odberateľov a užívateľov logistických služieb.