Cushman & Wakefield očakáva v roku 2021 nárast investícií do komerčných nehnuteľností na Slovensku
Celkové investície do komerčných nehnuteľností na Slovensku za prvý polrok dosiahli 478 miliónov eur, čím sa takmer vyrovnali objemu investícií za celý predchádzajúci rok. Slovensko si naďalej udržuje reputáciu bezpečnej investičnej lokality s konkurenčnými výnosmi.
Celkový objem transakcií v oblasti komerčných nehnuteľností na Slovensku dosiahol v prvom polroku 2021 podľa predbežných údajov hodnotu 478 miliónov eur vďaka ôsmim uzatvoreným transakciám, čo predstavuje takmer 6 % nárast oproti rovnakému obdobiu predchádzajúceho roka, ktorý napriek prepuknutiu pandémie koronavírusu ťažil zo začatých transakcií v roku 2019. Na investičnom trhu rastie optimizmus, čo dokazuje aj nárast počtu prebiehajúcich transakcií, ktoré by mali do konca roka dostať celkové investície za hranicu 700 miliónov eur. Šlo by tak o približne 40 % nárast investícií do sektora komerčných nehnuteľností oproti minulému roku.
Evidentný je v tomto roku nárast záujmu o nehnuteľnosti v oblasti retailu, ktorej sa minulý rok investori skôr vyhýbali, a to najmä kvôli zvýšenej opatrnosti investorov z dôvodu neistoty ohľadom dopadu pandémie na ich budúci vývoj. V prvom polroku došlo k akvizícii 60 % vlastníckeho podielu prémiového nákupného centra Aupark Bratislava investičnou skupinou WOOD & Company a jej joint venture partnerom Tatra Asset Management, čím nadobudli celkovú prenajímateľnou plochou 59 600 metrov štvorcových. Táto akvizícia sa zaradzuje medzi najväčšie transakcie v slovenskom retaili a potvrdzuje dôveru v budúci vývoj nákupných centier na Slovensku.
Pandémia vniesla do retailových investícií aj zvýšený apetít po aktívach s menším počtom nájomníkov pri dlhších trvaniach nájomných zmlúv, ktoré investorom lepšie zaisťujú príjem v prípade výkyvov v ekonomike. Patria sem najmä retail parky alebo samostatne stojace retailové jednotky, ktoré poskytujú obdobnú mieru rizikovosti ako priemyselné haly. U oboch sa dosiahnuteľná výnosová miera (tzv. prime yield) postupne znižuje vďaka vysokému dopytu po týchto aktívach. V prípade retail parkov je možné u najatraktívnejších nehnuteľností dosiahnuť 7 %, a u samostatne stojacich jednotiek 7,25 %. Nákupné centrá naďalej udržujú výnosovú mieru na úrovni 6 % a náš výhľad na tento rok je stabilný, avšak väčšina z nich čaká na zastabilizovanie príjmov predtým, ako sa budú ponúkať na predaj.
Sektor priemyselných nehnuteľností pokračuje v expanzii a teší sa najväčšiemu záujmu zahraničných investorov spomedzi všetkých segmentov realitného trhu. Z dôvodu výrazného rastu predaja cez internet a následne zvýšeného dopytu po skladovaní a distribúcii v blízkosti zákazníka očakávame lokalizovaný rast nájmov v segmente city logistics. Rast nájmov v iných častiach krajiny je brzdený širokou dostupnosťou pozemkov na budúcu výstavbu v rôznych štádiách povolení, ako aj rastúcou koncentráciou konkurencie v priemyselných huboch. Rýchlosť výstavby distribučných hál v rozmedzí 6 až 12 mesiacov a dostupnosť pozemkov v rukách skúsených developerov umožňuje pružné reagovanie na potreby trhu a znižuje zároveň tlak na rast nájmov.
Široká prítomnosť medzinárodných investorov sektoru dodáva mimoriadnu likviditu, ktorá v kombinácii s nízkou vnímanou rizikovosťou týchto aktív tlačí na ďalší pokles dosiahnuteľnej výnosovej miery. U logistických nehnuteľností aktuálne poklesla na úroveň 5,75 % s pozitívnym dlhodobým výhľadom. Investície majú formu individuálnych, ako aj portfólio akvizícií, a do konca roka by mali presiahnuť 200 miliónov eur. Austrálska realitná skupina Cromwell uzavrela akvizíciu portfólia predtým patriaceho českej investičnej skupine Arete Invest. Český industriálny developer CTP rozšíril svoje portfólio na slovenskom trhu akvizíciou Immoparku Žilina, ktorý leží v atraktívnej lokalite blízko žilinského letiska.
Kancelársky sektor dokazuje, že napriek pandémii si vie zachovať záujem investorov tak o prvotriedne, moderné projekty, ako aj o staršie projekty, ktoré ponúkajú zaujímavý pomer ceny a rizikovosti. V prostredí s nízkou úrokovou mierou sú investori motivovaní alokovať dostupný kapitál (ktorý investičné fondy pôsobiace na Slovensku a v zahraničí vykazujú) a preto očakávame aj naďalej dopyt po novopostavených kancelárskych budovách približujúcim sa k plnej obsadenosti. Novopostavené, plne prenajaté kancelárske budovy so zmluvami uzatvorenými na viac ako 7 rokov so silnými nájomcami vedia dosiahnuť výnosovú mieru vo výške 5,50 %.
Priaznivá miera likvidity na trhu sa pretavila aj do významnej transakcie, v ktorej realitný fond Erste Realitná Renta správcovskej spoločnosti Asset Management Slovenskej sporiteľne kúpil kancelársky projekt Zuckermandel od slovenského developera JTRE. Transakcia potvrdzuje optimistický cenový vývoj u prvotriednych nehnuteľností, ktoré nie sú postihnuté plošným nárastom miery neobsadenosti alebo zmenšovaním nájomných zmlúv. Projekty Bratislava Business Center 1 a 1 Plus kúpil investičný fond WOOD & Company od spoločnosti CA Immo, ktorá predajom ukončila svoje pôsobenie na slovenskom trhu. Kancelárske transakcie neprebiehali len v hlavnom meste, pričom košický kancelársko-retailový projekt Cassovar Business Center I získala skupina InTeFi z Českej republiky.
,,Predpoklady zo začiatku roka 2021 na zvýšenú investičnú aktivitu sa potvrdili. Dôkazom toho je aj celkový objem investícii do komerčných nehnuteľností, ktorý v prvom polroku dosiahol úrovne približujúce sa investičným objemom za celý rok 2020. Evidujeme pokračujúci záujem investorov o nákup aktív vo všetkých investičných segmentoch, kde dominuje dopyt po logistickom segmente, ktorý však trpí nízkou ponukou projektov na predaj. Tento stav spolu s pokračujúcou aktivitou investorov podporenou zotavením ekonomiky po pandémii COVID-19 a dlhodobo nízkymi úrokovými sadzbami vytvára podmienky pre ďalší rast cien vo vybraných segmentoch komerčných nehnuteľností,“ uvádza Marián Fridrich, Managing Partner v Cushman & Wakefield Slovensko.
,Aktuálne sledujeme prekreslenie rizikovosti jednotlivých realitných segmentov. Zatiaľ čo segment logistiky bol považovaný historicky za najrizikovejší s dosahovanými výnosovými mierami často presahujúcimi 8 %, dnes sa uspokoja investori s výnosmi pod 5,75 %, čo je momentálne nedosiahnuteľná méta pre kedysi najmenej rizikový segment nákupných centier,“ uvádza Tomáš Némethy, vedúci oddelenia oceňovania a poradenských služieb v Cushman & Wakefield Slovensko.
