Ivan Šimo: Dostatok priestoru je relatívny, vhodnosť lokality určuje viacero faktorov

Nová legislatíva v oblasti stavebníctva sľubuje zásadné zrýchlenie aj zautomatizovanie povoľovacích procesov. Mnohí developeri uznávajú, že nedávno prijatá legislatíva takýto potenciál má, aspoň teda po formálnej stránke. Dôležitejšie však bude aká bude aplikačná prax. Na nové možnosti, ako aj na výstavbu na zelenej lúke sme sa pozreli detailnejšie spolu s Ivanom Šimom, Construction Directorom spoločnosti CTP na Slovensku.

Čo všetko sa zmení vďaka novým stavebným zákonom oproti minulosti a ako sa to odrazí na vašom biznise a plánoch?

Bude dôležité sledovať akým spôsobom a akými vykonávacími predpismi bude legislatíva implementovaná do bežnej praxe, nakoľko je dnes ťažké predpokladať finálny aplikačný rámec.

Aké nedostatky by ste vytkli legislatíve, ktorých odstránenie by developerom ešte viac pomohol v podnikaní? Napríklad ako vnímate výšku poplatkov?

Je ťažké vytýkať niečo, bez možnosti posúdenia aplikačnej praxe. Možno iba fakt, že napriek blížiacim sa termínom účinnosti týchto zákonov, existuje viacero nejasností a zásadnejšia implementácia by mala ešte len prebehnúť. Taktiež sa neviem zbaviť dojmu, že rozsah a termín finálnej aplikácie do praxe závisí od politickej vôle a je teda politickou otázkou. Čo inak kvalitnej legislatíve uberá na
dôveryhodnosti.

Do akej miery vás povzbudili vo vašich plánoch zmeny v legislatíve?

Momentálne nevnímame zásadnejšiu zmenu v uvažovaní nad investíciami spoločnosti. Dôležité bude ako bude legislatíva implementovaná a aká bude reálna vymožiteľnosť správnych úkonov v čase. Pozitívny vplyv legislatívy budeme vedieť zohľadniť až v prípade, že prax ukáže reálne výsledky.

Čo pre vás znamená pojem výstavba na zelenej lúke?

Technicky ide o výstavbu na mieste kde doteraz neprebehla iná výstavba/investičná činnosť. Prakticky každá „zelená lúka“, na ktorej sa stavia, je na výstavbu definovaná územným plánom (aspoň by mala byť) a teda je na takúto výstavbu určená. Spoločným menovateľom výstavby na „zelenej lúke“ je absentujúca infraštruktúra (do väčšej alebo menšej miery) a teda potreba jej dobudovania.

Máte skúsenosti s takouto výstavbou?

V rámci priemyselných a logistických nehnuteľností  ide o pomerne bežnú záležitosť. Aj keď treba povedať, že územia definované územným plánom na takúto výstavbu sa prirodzene umiestňujú do blízkosti existujúcich industriálnych zón alebo do miesta významných dopravných tepien teda do miest intenzívneho pohybu ľudí a tovarov. Z portfólia spoločnosti CTP ide o projekty ako CTPark Bratislava City (Bratislava – Ružinov) alebo CTPark Prešov North (Prešov – Nižná Šebastová)

Aké benefity má výstavba na zelenej lúke napríklad oproti brownfieldom?

Možno na začiatok spomeniem, že lokalizácia výstavby logistických a priemyselných nehnuteľností nie je definovaná tým o aký pozemok ide, teda nerozhodujeme sa podľa toho či je to „greenfield“ alebo „browfield“. Takéto rozhodnutie je skôr definované komerčným potenciálom danej lokality a parametrami samotnej lokality.  Samozrejme, hlavnou výhodou „zelených lúk“ je efektivita takejto výstavby, a to z pohľadu návrhu/dizajnu (spravidla menej obmedzujúcich faktorov), nákladov a rizík (environmentálnych, majetkovo-právnych, daňových a pod.). Riziká spojené s výstavbou na „zelenej lúke“ sú hlavne zdĺhavý a nevyspytateľný povoľovací proces (ale to platí aj pre „brownfield-y“), ťažko predikovateľné náklady na vybudovanie potrebnej infraštruktúry a otázny komerčný potenciál.

Do akej miery môže mať pozitívny vplyv nový stavebný zákon a v čom hlavne na projekty v duchu výstavby na zelenej lúke?

Vo všeobecnosti platí, že v prípade úspešnej aplikácie stavebného zákona a zákona o územnom plánovaní do praxe vrátane vykonávacích predpisov, bude povoľovací proces predvídateľnejší, procesne jednoznačnejší a snáď aj rýchlejší. Viac developer nepotrebuje, či ide o zelenú lúku alebo brownfield.

Je na Slovensku ešte dostatok priestoru na takýto typ výstavby?

Dostatok priestoru je relatívny, vhodnosť lokality určuje viacero faktorov, ktoré sa musia stretnúť na jednom mieste, a to faktory komerčné, technické a legislatívne. Takýchto lokalít nie je veľa a s najväčšou pravdepodobnosťou deficit bude ešte rásť. Ekologický rozmer je a bude neoddeliteľnou témou každej výstavby, nevnímame preto zásadnejší rozdiel medzi „greenfield“ a „brownfield“.

Rozhovor pripravil Tomáš Szmrecsányi