Na kafe s… Marošom Ovčarikom, generálnym riaditeľom spoločnosti Partners Investments
V snahe znížiť uhlíkovú stopu je potrebné, aby výrobcovia a celý dodávateľský reťazec boli lokalizované čo najbližšie k miestu finálnej kompletizácie výrobkov. To všetko hrá do karát segmentu logistiky a ľahkého priemyslu. Tieto segmenty z komerčných nehnuteľností zažívajú dnes najväčší boom. Ako ďalej podotkne v rámci rozhovore pri káve Maroš Ovčarik, generálny riaditeľ spoločnosti Partners Investments, výsledkom je rekordne nízka neobsadenosť v predmetných typoch nehnuteľností.
Ako vnímate aktuálnu situáciu čo sa týka možností investovania do developerských projektov?
Najefektívnejšou formou investovania do nehnuteľností je pre bežného investora realitný fond. Väčšina z nich však neinvestuje do rezidenčných nehnuteľností určených na bývanie, ale do tzv. komerčných nehnuteľností, akým sú napríklad nákupné centrá, kancelárske budovy, logistické haly a podobne.
Čo by ste odporučili záujemcovi o investovanie do developerských projektov v oblasti výstavby logistických a priemyselných hál?
Pred každou investíciou je potrebná analýza. A to čo sa týka počtu nehnuteľností vo fonde, ich lokalita, kvalita, kredibilita nájomníkov, obsadenosť budov, priemerná doba do exspirácie nájomných kontraktov, ale aj výšku zadlženia. Pre bežného investora je vhodné, ak realitný fond vlastní hneď niekoľko nehnuteľností, čím rozkladá riziko. Taktiež je vhodné, ak sa jedná o viaceré podtriedy komerčných nehnuteľností, a taktiež, ak jednotliví nájomníci podnikajú v rôznych segmentoch ekonomiky. Investori sa tak stávajú spoluvlastníkmi nákupných centier, v ktorých nakupujú, kancelárskych budov, v ktorých pracujú, alebo logistických centier, ktoré vidia z diaľnice. Ich investície podporujú lokálpatriotizmus, keďže investovaný kapitál zostáva doma a podporuje rozvoj domácej ekonomiky.
Sú developeri otvorení k novým investorom a do akej miery na Slovensku?
Záujem o investorov je veľký. Developerské projekty majú v zásade dve možnosti, ako získať financovanie. Získať úver v banke, alebo hľadať investorov. Na získanie peňazí od investorov je potrebné emitovať dlhopisy, prípadne podielové fondy, ktoré si investori kúpia. Tu je kľúčové mať k dispozícii distribúcia, ktorá takéto cenné papiere dokáže na trhu umiestniť.
Čím zápasia najviac v súčasnosti developeri?
Z pohľadu logistických centier a ľahkej výroby sa ukázalo, že prehnaný dôraz na nadmernú optimalizáciu dodávateľských reťazcov, just-in time a nízke zásoby majú aj svoje úskalia. Náklady prerušenia plynulých dodávok a s tým súvisiaca nemožnosť predaja sú v porovnaní s výhodami lacnejších nakupovaných vstupov oveľa vyššie. Dodávateľsko-odberateľské reťazce sa skracujú a budú sa skracovať aj naďalej, pričom firmy sa budú snažiť znížiť závislosť primárne na Ázii a diverzifikovať medzi lokálnych dodávateľov s cieľom predísť ochromeniu výroby.
Ako vidíte ďalší vývoj?
Integrácia globálnej ekonomiky prostredníctvom obchodných procesov bude prebiehať pomalším tempom aj z pohľadu princípov dlhodobej udržateľnosti (ESG). V snahe znížiť uhlíkovú stopu je potrebné, aby výrobcovia a celý dodávateľský reťazec boli lokalizované čo najbližšie k miestu finálnej kompletizácie výrobkov. To všetko hrá do karát segmentu logistiky a ľahkého priemyslu, ktorý z komerčných nehnuteľností zažíva najväčší boom, čo sa prejavuje na rekordne nízkej neobsadenosti v tomto type nehnuteľností.
Do akej miery má šancu uspieť úplne nový subjekt s úplne novým developerským projektom v oblasti výstavby obchodných centier, logistických a priemyselných parkov?
Pre kvalitné projekty v tomto smere priestor určite je. Slovensko zďaleka nie je plne saturovaný trh z pohľadu komerčného developmentu. Kľúčové je mať zabezpečené financovanie, nájomcov, prípade budúcich vlastníkov nehnuteľnosti a kvalitný management. V prípade, ak je projekt financovaný formou realitného fondu, je kľúčová kvalitná distribúcia tohto fondu.
Rozhovor pripravil Tomáš Szmrecsányi, šéfredaktor časopisu Systémy Logistiky
