Vývoj v oblasti priemyslu a logistiky a dopyt po prenájme nevykazujú známky výrazného spomalenia

Schopnosť prispôsobiť sa je cennou zručnosťou, ktorú si musí osvojiť každý hráč na realitnom trhu, aby vedel správne reagovať aj v období geopolitickej a hospodárskej neistoty.

Nestabilná situácia geopolitického prostredia v súčasnosti sťažuje predpoveď ekonomických scenárov pre realitné trhy. Spoločnosť Colliers si preto pripravila 10 najzásadnejších predpovedí pre rok 2023 s objasnením situácie v regióne CEE-6 aj s presahom na Slovensko.

1. Geopolitika zostáva v centre pozornosti

Vidíme, že región strednej a východnej Európy bude rásť na globálnom význame. Až tak, že sa renomovaný komentátor George Friedman vyjadril, že uprostred vojnového konfliktu na Ukrajine sa ťažisko Európy presúva na severovýchod.

Silviu Pop, riaditeľ prieskumu pre Rumunsko a strednú a východnú Európu v spoločnosti Colliers, dodáva: „Väčšie zameranie západu na tento región znamená posilnenie demokracií a hospodárskej výkonnosti, vďaka hojnejšiemu prúdeniu západného kapitálu do krajín, ktoré ponúkajú stabilné zázemie pre investície s oveľa nižšími nákladmi ako v rozvinutých ekonomikách. „Friend-shoring“ bol v roku 2022 najprv módnym slovom, od roku 2023 sa stane skôr realitou.“

2. Na dohľad je spomalenie, nie recesia

Predpokladá sa, že krajiny CEE-6 zostanú v roku 2023 v kladných číslach. Podľa prognózy Medzinárodného Menového Fondu sa expanzia v regióne spomalí na 1,5 %, čo je menej ako polovica tempa zaznamenaného v roku 2022 (odhad 3,7 %). Ide o najhoršie tempo za takmer desaťročie, mimo pandemického roku 2020. V každej krajine existujú špecifické výzvy, od politického pozadia cez geopolitické otázky až po špecifické makroekonomické problémy. Dlhodobé prognózy ale aj naďalej ukazujú, že región CEE-6 rastie dvakrát rýchlejšie ako eurozóna.

Zmeny v legislatíve Slovenskej republiky môžu mať priaznivý vplyv na vývoj na Slovensku. Novo schválené stavebné predpisy optimalizujú súčasné procesy tak, aby sa výrazne skrátil čas na získanie stavebného povolenia. Zriaďuje sa nový Úrad územného plánovania a výstavby ako ústredný orgán štátnej správy spolu so špecializovaným stavebným úradom pre tzv. posudzovanie vplyvov stavieb na životné prostredie na Ministerstve životného prostredia. Legislatívne zmeny umožnia developerom skrátiť čas realizácie projektov, ako aj presnejšie vypočítať harmonogramy prác a investovaný kapitál.

3. Dôraz na zelené/efektívne budovy

Prenájom v ekologickej a energeticky efektívnej budove prináša skutočné finančné výhody. V dôsledku toho očakávame, že vo všetkých krajinách CEE-6 sa bude viac určovať nájomné a hodnota budovy na základe toho, ako je energeticky efektívna. To by sa malo týkať všetkých sektorov nehnuteľností, najmä však kancelárií a priemyslu.

„Na Slovensku je udržateľnosť už teraz kľúčovým rozhodovacím faktorom, ktorého význam sa v nasledujúcich rokoch bude len zvyšovať,“ poznamenáva Richard Urvay, riaditeľ spoločnosti Colliers na Slovensku. Termín ESG (Environmental, social, and governance) označuje prepojenie spoločensky a sociálne zodpovedného investovania a investičných stratégií.

Investície do ESG sa dnes aj na Slovensku považujú za kľúčové pre zabezpečenie konkurencieschopnosti budov, a to tak z hľadiska vyššej kvality a komfortu, ako aj z hľadiska energetickej účinnosti a s ňou spojených potenciálnych úspor.

4. Zmena spôsobu práce naprieč regiónom

Spoločnosti si stále ponechajú väčšinu svojich kancelárií bez ohľadu na to, koľko dní v týždni budú zamestnanci pracovať z domu. Stále budú chcieť zachovať možnosť práce v kancelárii. Zmení sa však spôsob dispozičného riešenia kancelárií. Podľa správy Colliers nebudú viac zamerané výlučne na pracovné priestory, ale pribudnú v nich aj priestory podporujúce kreativitu a tímového ducha. Diskusia o tom, ako budú zamestnanci pracovať, bude oveľa hlbšia.

V regióne už existujú prvé príklady, kedy niektoré spoločnosti (napríklad Telekom Maďarsko) zaviedli 4-dňový pracovný týždeň. V Rumunsku bol v parlamente vypracovaný návrh zákona (ktorý ešte nie je schválený), umožňujúci štyri 10-hodinové pracovné dni v týždni.

Flexibilita je pre slovenský trh s kancelárskymi priestormi stále dôležitejšou témou. Zdieľané pracovné priestory a spoločenské priestory umožňujú redukciu celkovej prenajatej plochy. Tento trend je preferovaný najmä u veľkých nadnárodných spoločností pôsobiacich v Bratislave.

5. Dôsledky inflácie

Vysoká inflácia a prudký nárast stavebných nákladov, ktoré sme zaznamenali v posledných rokoch, budú prenasledovať realitné trhy v regióne strednej a východnej Európy ešte mnoho rokov. Indexácia nájomného podľa inflácie bude znamenať prudké zvýšenie súčasného nájomného.

Vyššie náklady na výstavbu budú podľa spoločnosti Colliers znamenať, že pribudne menej výstavby, ako bolo doteraz bežné. To bude v prípade pretrvávajúceho silného dopytu na realitnom trhu znamenať v strednodobom horizonte ďalší dodatočný tlak na nájomné. Na druhej strane sa očakáva ďalšie zvyšovanie kľúčových úrokových sadzieb ako snaha Európskej centrálnej banky získať kontrolu nad cenovou hladinou. To zapôsobí na zvýšenie nákladov financovania, čo bude mať za následok väčšiu opatrnosť zo strany investorov.

6. Zotavenie dopytu po kanceláriách

Dopyt po prenájme kancelárskych priestorov sa zotavil, ale stále nie je úplne na úrovni spred pandémie. Zaznamenali sme však rastúci podiel predlžovania prenájmov v porovnaní s relokáciou. Nájomcov v kvalitných kanceláriách motivujú k predĺženiu nájomných zmlúv rôzne faktory, od rastúcich nákladov na vybavenie až po vyššie nájomné.

Zároveň sa niektorí nájomcovia v starších budovách napriek vyššiemu nájomnému stále snažia presťahovať do efektívnejších budov, pretože sa im v účtoch začínajú objavovať finančné záťaže spojené s nižšou efektívnosťou budov. Tento rozdiel medzi budovami v štandarde A a staršími budovami je v regióne CEE-6 témou, ktorá má vplyv aj na iné sektory, bez ohľadu na to, či hovoríme o komerčných alebo rezidenčných nehnuteľnostiach, alebo o prenájme či kúpe nehnuteľností.

„V roku 2023 pribudne v bratislavskej centrálnej biznis zóne päť nových projektov s prenajímateľnou plochou približne 152 500 m2 , čo predstavuje 8 % nárast celkovej ponuky kancelárskych priestorov v meste. To spolu s pokračujúcim trendom optimalizácie kancelárskych priestorov povedie k rastu miery neobsadenosti. Staršie stavby s nižšou energetickou účinnosťou budú pravdepodobne najviac bojovať o prilákanie nájomcov a udržanie obsadenosti,“ komentuje situáciu na slovenskom trhu Richard Urvay.

7. Priemysel a logistika stále vo vysokom tempe

Vývoj v oblasti priemyslu a logistiky a dopyt po prenájme nevykazujú žiadne známky výrazného spomalenia a v niektorých prípadoch dokonca zostanú na úrovni rekordných predchádzajúcich rokov. Moderné stavby pre priemysel a logistiku v krajinách CEE-6 však zostávajú výrazne pod úrovňou západných krajín, takže je tu stále veľký priestor na rast.

V súčasnosti je na Slovensku v aktívnej výstavbe približne 134 800 m² priemyselných priestorov. Približne 40 % projektov sa stavia špekulatívne. Spoločnosť Colliers očakáva stabilne nízku neobsadenosť s miernym nárastom nájomného. Trh sa bude naďalej orientovať na prenajímateľov.

Zvýšený dopyt po I&L pozemkoch eviduje spoločnosť najmä v Bratislavskom a Košickom kraji. Niektoré výrobné spoločnosti z Nemecka v súčasnosti uvažujú o potenciálnom premiestnení svojich výrobných závodov do regiónu strednej a východnej Európy (vrátane Slovenska) v reakcii na vyššiu neistotu spojenú s dostupnosťou a cenami energií v Nemecku.

8. Rezidenčný sektor prejde zásadnými zmenami

Hoci sa všetky trhy krajín strednej a východnej Európy nachádzajú v pomerne odlišných fázach vývoja rezidenčného sektora, modely Európskej centrálnej banky ukazujú, že ceny sú vo väčšine krajín prinajmenšom v oblasti reálnej hodnoty. Výnimkou je Česká republika, ktorá zažíva niečo, čo pripomína bublinu v rezidenčnom sektore. Ak sa ekonomické podmienky v najbližších rokoch mimoriadne nezhoršia, ceny by nemali výrazne klesať a to aj napriek tomu, že vyššie úrokové sadzby znižujú počet potenciálnych kupujúcich.

Na Slovensku bol prijatý zákon o nájomnom bývaní, ktorý má slúžiť ako právny základ pre politiku nájomného bývania. Podľa tohto zákona má existovať jasná špecifikácia obstarávania štátom podporovaných nájomných bytov, ako aj možnosti získavania bytov prostredníctvom podielov v spoločnostiach, ktoré vlastnia príslušné budovy.

Na reguláciu dopytu po nájomných bytoch má vzniknúť nová agentúra na podporu štátneho nájomného bývania. Viacerí investori už vyjadrili pripravenosť začať s výstavbou štátom podporovaných nájomných bytov, vrátane investičného zámeru nezverejneného rakúskeho developera vo výške 500 mil. eur.

9. Rastúca atraktivita obchodných parkov

Spoločnosť Colliers vo svojej správe uvádza, že hranica medzi kamennými predajňami a e-shopmi sa stiera, keďže čoraz viac hráčov integruje do svojich obchodných modelov obidva typy. Keďže sa neočakáva žiadny významný vstup maloobchodných hráčov na trh, niektoré tradičné nákupné centrá budú nútené prehodnotiť svoje stratégie a zmeniť umiestnenie aktív.

Očakáva sa, že niektoré maloobchodné koncepty (najmä v segmente gastro) budú po zosúladení poplatkov a verejných služieb na konci roka 2022 čeliť ťažkostiam. V súlade so všeobecným trendom v celej strednej a východnej Európe prichádzajú v nadchádzajúcom roku na trh nové projekty so zmiešaným využitím (retail, kancelárske priestory aj rezidencie), pričom najväčší projekt u nás predstavuje Eurovea City spoločnosti J&T Real Estate.

„Priemyselné a obchodné parky ostávajú aj naďalej najvyhľadávanejšími typmi aktív na Slovensku. Vykazujú nízku mieru neobsadenosti, dlhú životnosť, a teda bezpečnejšie prognózy peňažných tokov. Veľký počet investorov chce analyzovať všetky investičné príležitosti, ktoré sa v týchto dvoch sektoroch objavia,“ hovorí Richard Urvay.

10. Investičná stratégia domácich hráčov

Slovensko je, aj napriek svojej menšej rozlohe v porovnaní so susednými krajinami v regióne, krajinou so silnými makroekonomickými základmi  a výhodou členstva v eurozóne. Z investičného hľadiska stále ponúka zaujímavý podiel vo výške výnosov. Každý rok sme svedkami viacerých podnikových transakcií v kancelárskom sektore, ktoré udržujú trh v pohybe a aktivite. Spoločnosť Colliers očakáva, že v roku 2023 uvidíme ďalšie transakcie v objeme medzi 500 a 700 mil. eur.

„Slovenská investičná scéna sa naďalej vyznačuje nedostatočnou ponukou v segmente základných typov komerčných nehnuteľností. Zatiaľ čo sa domáci hráči s miestnymi a odbornými znalosťami často zapájajú do obchodov s pridanou hodnotou (s potenciálom zvýšiť ziskovosť prostredníctvom rekonštrukcií a zmien v správe budov), záujem nadnárodných inštitucionálnych investorov sa čoraz viac presúva k industriálnym nehnuteľnostiam a alternatívnym triedam aktív. Segment nájomných rezidenčných nehnuteľností získava taktiež na dynamike,“ uzatvára Richard Urvay.