DEVELOPMENT: Budúcnosť špekulatívnej výstavby je u nás sľubná
Do pojmu špekulatívna výstavba zahŕňajú developeri najmä výstavbu takých hál, pri ktorej nie je jasný budúci nájomca. Výhodou takýchto komerčných nehnuteľností je pripravenosť reagovať rýchlo na dopyty budúcich nájomcov a výrazne skrátiť čas na realizáciu a implementáciu ich projektu.
Špekulatívne výstavby pre oblasť logistiky alebo priemysel majú mnoho výhod. Ako podotkne Peter Jánoši, výkonný riaditeľ P3 Logistic Parks pre Českú republiku a Slovensko, za takú možno považovať zafixovanie stavebných nákladov v určitom čase. Platí to najmä v období, kedy kvôli externým faktorom a inflácii môžu náklady v čase kolísať a vplývať na výkonnosť projektu investora. Nevýhodou je riziko nepredvídateľnosti trhu, napríklad fakt, že sa hala obsadí nájomcom v inom čase, ako predpokladá investor v rámci svojho projektu.
Bez špeciálnych úprav
V súčasnosti sa snaží stavať spoločnosť P3 predovšetkým vtedy, keď majú obsadené reálne existujúce kapacity, avšak v konkrétnych prípadoch nevylučujú ani špekulatívnu výstavbu. Tá prináša väčšiu konkurencieschopnosť na developerskom trhu a súčasne pripravenosť rýchlejšie reagovať na dopyty trhu. Pre akých klientov je vyhovujúca špekulatívna výstavba?
Podľa Jánošiho predmetná výstavba je vhodná skôr pre tých, ktorí preferujú skladovanie bez špeciálnych úprav priestorov, ktoré by vyžadovali zmeny v právoplatných stavebných povoleniach a tým opätovné otvorenie povoľovacích procesov. Ako podotkne, tie na Slovensku nie sú práve najkratšie.
„Súčasná situácia na trhu predstavuje pre developera množstvo výziev, na ktoré sa snaží reagovať. Dnešný prístup je opatrnejší než pred rokom alebo dvoma, a ochota ísť do špekulatívnej výstavby je limitovaná,“ vysvetľuje Jánoši s tým, že nový stavebný zákon by mal priniesť jasnejšie pravidlá v rozhodovaní z pohľadu hierarchie účastníkov, ako aj času potrebného na jednotlivé stupne schvaľovacieho procesu. Celý proces by sa mal zrýchliť a stransparentniť.
Na ochotu špekulatívne stavať má však rozhodujúcejší vplyv cena peňazí, výška úrokových sadzieb, vývoj inflácie a, samozrejme, ceny a dodacie lehoty stavebných materiálov. Povoľovací a schvaľovací proces výstavby je tiež podstatným predovšetkým z hľadiska časového vplyvu na realizáciu projektu. „Snažíme sa preto o dostatočný počet pripravených lokalít s príslušnými povoleniami, tzv. Landbank, ktorý nám dá možnosť pružne reagovať na dopyty z trhu.“
Pripravený projekt
Pojem špekulatívna výstavba nie je cudzia ani pre spoločnosť Contera. Vnímajú ju ako výstavbu, kedy developer realizuje projekt stavby bez toho, aby poznal finálneho nájomcu. To znamená, že projekt je spracovaný do určitej všeobecnej fázy a čaká na špecifikáciu klienta, aby podľa nej mohol byť dokončený. Ako poznamenáva Matúš Hasák, development manager spoločnosti Contera, základnou výhodou je pre developera, že môže klientovi projekt skôr realizovať, pretože základ stavby, na ktorý „narubuje“ finálnu špecifikáciu projektu podľa klienta, už má hotový. Nevýhodou môže byť fakt, že daná základná charakteristika hrubej stavby už vopred vylučuje niektorých potenciálnych klientov, ktorí majú napríklad na rozmery stavby iné požiadavky.
„Naše doterajšie už realizované alebo pripravované stavby na Slovensku boli a sú realizované pre konkrétneho väčšinového klienta, ku ktorým sa pri niektorých projektoch môžu pridať ďalší nájomcovia,“ poznamenáva Hasák s tým, že ich snahou je v súčasnosti realizovať konkrétne projekty pre konkrétnych klientov, ale do budúcna tzv. špekulatívnu výstavbu pri niektorých typov projektov úplne nevylučujú. A pre aké firmy sú výhodné takéto stavby? Dôvodov môže byť podľa Hasáka mnoho, ale jeden z hlavných je snaha o skrátenie doby realizácie klientovho finálneho projektu. Predpokladom je, aby klientovi vyhovovala už pripravená základná časť stavby, lokalita a pochopiteľne aj cena.
Odhadnutie trendov
Pre spoločnosť GLP je parciálna špekulatívna výstavba veľmi bežnou formou developmentu projektov zameraných najmä na logistiku. Takýto development je na trhu žiadaný, pretože dáva najmä logistickým firmám istotu, že budú môcť nehnuteľnosť využívať v termíne, čo je pre ich podnikanie veľmi dôležité.
Ďalšie výhody spočívajú podľa Jana Paleka, riaditeľa spoločnosti GLP pre Českú republiku a Slovensko, v možnosti rozšíriť portfólio nehnuteľností developera v čase, keď má kapacitu a financie na realizáciu. Ako upozorní, v Českej republike a na Slovensku sú povoľovacie procesy veľmi dlhé, takže pri mnohých projektoch je ťažké získať klienta do projektu, ktorý bude postavený za viac ako rok. Začatie výstavby však obvykle pôsobí ako jasný signál pre potenciálnych záujemcov, v dôsledku čoho sú projekty prenajaté ešte pred dokončením výstavby. „Tak sa stalo v GLP Parku v Senci v blízkosti Bratislavy či pri Brne v Holubiciach, kde nám na prenájom zostáva posledných pár stoviek štvrťových metrov.“
Zároveň však poukazuje aj na nevýhody špekulatívnej výstavby. Jednou je nutnosť vykonávať zmeny v projekte počas plne rozbehnutej výstavby pokiaľ to vyžaduje podnikanie klienta. To predražuje následnú výšku prenájmu a môže to viesť aj k predĺženiu termínu dokončenia. Pre mnoho firiem je však dôležitejšie mať istotu odovzdania priestorov v termíne a kvalite, ktorú si zvolia. Navyše nie každý developer môže stavať špekulatívne, pretože to vyžaduje značnú znalosť trhu aj dostatočný kapitál.
„Developer musí odhadnúť trendy na trhu a postaviť lokalitu tak, aby vyžadovala minimálne úpravy zo strany klienta. Tiež získanie kapitálu môže byť pre niektoré ťažké.“
Prinášame vám ochutnávku z aktuálneho čísla časopisu Systémy Logistiky 94/20223.
Celý článok, ktorý bol publikovaný v rámci rubriky Development, si môžete prečítať v časopis Systémy Logistiky 94/2023, alebo aj na našej webovej stránke, kde je časopis sprístupnený aj v online podobe.
Aktuálne číslo časopisu už ale je aj na vašom stole, ktoré bolo distribuované logistickým profesionálom v polovici marca 2023.
