SL SK 97: Development: Rast hál do výšky je trendom plným výziev
Príchod nových investorov, potreba výrobných firiem vytvárať väčšie zásoby či prudký rozmach internetového predaja. Faktorov, ktoré živia rast trhu priemyselných nehnuteľností, je viacero. Dopyt po skladových priestoroch stimuluje výstavbu nových hál a rozširovanie logistických parkov. Stúpajúce ceny a klesajúca dostupnosť pozemkov v logisticky atraktívnych lokalitách nútia zamyslieť sa nad tým, prečo haly rastú najmä do šírky a čo limituje ich rast nahor.
Vytiahnuť skladové police čo najvyššie od zeme sa môže zdať na prvý pohľad ako jednoduché riešenie zvýšenia celkovej kapacity. Detailnejší pohľad však odhalí viaceré obmedzenia, ktoré ambície developerov pri výškovej výstavbe krotia. Parametre priemyselných hál v mnohých ohľadoch definujú prísne regulácie a nariadenia. Rast smerom nahor v súčasnosti brzdia aj nepriaznivé ceny stavebných materiálov. Mnohé problémy dokážu vyriešiť moderné technologické riešenia, tie však vyžadujú značné investície. Definujúcim faktorom sa napokon vždy stávajú dopyt a ekonomická návratnosť.
Štandardy určuje trh aj úrady
Dostupnosť voľných pozemkov v atraktívnych lokalitách zatiaľ na Slovensku nie je taká nízka, aby z úvah o maximalizovaní svetlej výšky skladových hál robila pálčivý problém. Aktuálne trendy v zahraničí však naznačujú, že patrí k možným riešeniam. „Obvykle staviame nehnuteľnosti so svetlou výškou 10 metrov, čo je dlhodobo zaužívaný logistický štandard v regióne strednej Európy, avšak na západných trhoch pozorujeme trend poskytovať sklady so svetlou výškou 12 metrov,“ priblížil Jakub Randa, lízingový manažér spoločnosti Prologis.
Developeri zároveň môžu svoje projekty plánovať len do výšky platných regulácií. „Samozrejme, maximálna výška stanovená územným plánom je jasne definovaný limit. Myslím si ale, že spoločnosti, ktoré sú interne pripravené na skladovanie vo výškach, sú schopné nájsť projekty, ktoré daným požiadavkám vyhovujú,“ hodnotí stav trhu Erik Ivaničko, riaditeľ slovenskej pobočky Panattoni. „Väčšie výšky najčastejšie požadujú výrobné spoločnosti, napríklad kvôli žeriavom, mezanínom či viacpodlažným kancelárskym priestorom,“ upresnil Jakub Soták, projektový manažér centra Sihotpark.
Stavať do výšky nie je lacné
„Legislatíva je jedna vec, no limitujúca je aj cena výstavby takéhoto skladu, ktorá je finančne náročnejšia, keďže vzniká potreba nakúpiť drahšie technológie, aby sa daná výška skladu vedela využiť,“ argumentuje Roman Setvák, šéf konštrukčného oddelenia spoločnosti P3 na Slovensku. „Výška skladu tiež súvisí so stanovenými váhovými limitmi,“ dodáva.
Na to, že vyššia svetlá výška ide ruka v ruke s potrebou vyššej nosnosti podláh, poukazuje aj Alexandra Gačevičová, obchodná riaditeľka BHM Group. „Bez vyššej nosnosti klienti často nedokážu plne zužitkovať celú výšku budovy a naskladniť viac tovaru na meter štvorcový. V posledných rokoch sa kvôli úrokovým sadzbám, inflácii a požiadavkám na zelené riešenia výrazne zvýšili náklady na výstavbu a požiadavky na vyšší štandard tlačia cenu nahor ešte viac,“ dodáva a poukazuje, že rozdiely v cene nájmov za existujúcu verzus novú budovu sú v súčasnosti podstatne vyššie, ako to bolo v minulosti.
Okrem samotnej nosnosti podlahy rastú s výškou skladovej haly aj nároky na jej rovnosť. „Pri využití plnej svetlej výšky musí zákazník brať ohľad na rovnosť podlahy vo svojom sklade a mal by staviť na skutočne kvalitnú manipulačnú techniku. Tieto faktory môžu mať markantný vplyv na bezpečnosť manipulácie s tovarom vo výške 12 metrov nad zemou,“ argumentuje Jakub Randa.
Bezpečnosť prevádzky je prvoradá
Územné plány bežne neobmedzujú výšku budovy, v mnohých prípadoch by bolo možné postaviť aj 25 metrov vysokú halu, hovorí riaditeľ spoločnosti CTP na Slovensku Ivan Pastier. K povinnostiam prevádzkovateľa priemyselnej haly však patrí aj implementácia takých riešení, aby bola zaistená bezpečnosť prevádzky.
„Výšku budovy obmedzujú hlavne stabilné hasiace zariadenia (SHZ) a medzinárodné normy, ktoré upravujú SHZ. Ak je požadované SHZ, jeho obmedzenie je zvyčajne do 12 metrov,“ vysvetľuje Ivan Pastier. „Čím vyššia je hala, respektíve čím vyšší je aktívne využívaný skladovací priestor, tým kvalitnejšie musí byť ošetrený proti prípadnému požiaru,“ súhlasí projektový manažér skupiny Arete Tomáš Tenzer.
Riešením pre zabezpečenie nevyhnutnej protipožiarnej ochrany vo vysokej hale by podľa neho bolo napríklad dodatočné regálové sprinklerové istenie. Experti sa však zhodujú, že výzvou pri zavádzaní technológií je najmä ich finančná náročnosť. „Toto je technicky možné, ale stojí klientov extra náklady a zvyčajne sa pridaná výška nevyrovná dodatočným nákladom,“ dodáva Ivan Pastier.
Prinášame vám ochutnávku z aktuálneho čísla časopisu Systémy Logistiky 97/2023.
Celý článok, ktorý bol publikovaný v rámci rubriky Development, si môžete prečítať v časopis Systémy Logistiky 97/2023, alebo aj na našej webovej stránke.
