Potenciál brownfieldov ostáva nevyužitý
Rozsiahle areály, ktoré kedysi prekvitali priemyslom, ostávajú dlhodobo nevyužité. Prinavráteniu pôvodnej funkcie často bránia environmentálne záťaže a neprajná byrokracia. Výstavba priemyselných budov je tak stále jednoduchšia a lacnejšia od základov na zelenej lúke. Motiváciou pre ich využitie by mohla byť zmena prístupu zo strany úradov, potrebným tlakom zas trend udržateľnosti. Perspektíva brownfieldov na Slovensku je totiž veľká a uplatnenie by našli aj v prospech logistiky.
Napriek tomu, že Slovensko má bohatú priemyselnú minulosť a krajina je doslova posiata niekdajšími priemyselnými areálmi, záujem zo strany investorov o ne je nízky. Väčšina takýchto lokalít už desiatky rokov chátra, zatiaľ čo nezriedka priamo v ich susedstve vyrastajú moderné priemyselné haly.
„Revitalizácia brownfieldov je prirodzeným krokom vpred a nevyhnutným predpokladom udržateľného rozvoja priemyslu a miest. Bohužiaľ, na Slovensku tento trend v industriálnom developmente zatiaľ výraznejšie nevidíme, a to najmä kvôli vysokým nákladom,“ hovorí Alexandra Gačevičová, obchodná riaditeľa pre divíziu industriálnych a logistických nehnuteľností v spoločnosti BHM Group.
Development v brownfieldoch so sebou prináša tiež nepredvídateľnosť a možné komplikácie pri búracích prácach. Preto pri výbere projektov väčšina developerov kladie dôraz na pozemky, ktoré sú už aspoň zasanované a majú odstránené environmentálne záťaže. Následne môže výstavba v starej priemyselnej zóne odhaliť aj isté pozitíva.
„Okrem udržateľného aspektu môže byť výhodou brownfieldu aj to, že v danej lokalite už existuje dobudovaná dopravná aj energetická infraštruktúra, ale aj to, že v územnom pláne má už daná oblasť obdobné určenie, ako majú priemyselné parky. Niekedy je výhodou aj možnosť recyklácie stavebného materiálu a jeho opätovného využitia v rámci výstavby nového projektu,“ uvažuje Peter Jánoši, výkonný riaditeľ P3 v Českej republike a na Slovensku.
Trh dopytu po brownfieldoch nepraje
Dostupnosť voľných stavebných pozemkov v lokalitách, ktoré sú vzhľadom na okolitú dopravnú infraštruktúru a blízkosť miest z pohľadu priemyselného developmentu vyhovujúce, je na Slovensku v porovnaní s Českom a západnejšími krajinami stále pomerne vysoká.
„Problém s nedostatkom pôdy nie je na Slovensku taký výrazný, ako napríklad v okolí Prahy a v západnej Európe, ide však jednoznačne o trend, ktorý sa bude časom len zintenzívňovať, čo môžeme vidieť napríklad na lokalite Brno a okolie. To prirodzene povedie k zvyšovaniu konkurenčného napätia medzi záujemcami o logistické priestory,“ konštatuje Jakub Randa, manažér pre lízing a zákaznícku skúsenosť spoločnosti Prologis na Slovensku. Veľké developerské skupiny navyše v prevažnej miere disponujú dostatočným fondom zatiaľ nevyužitých stavebných pozemkov, čo prirodzene znižuje ich ochotu púšťať sa do redevelopmentu zastavaných plôch.
„Záujem o brownfieldy by prirodzene tiež zvýšil nedostatok voľných plôch pre iné typy výstavby, alebo neprimerane vysoká cena pozemkov. Treba však uviesť aj to, že najnákladnejšími fázami výstavby brownfieldových projektov sú počiatočná sanácia územia a takisto komplexná administratívna záťaž týchto projektov,“ dodáva Peter Jánoši. Pozitívnou motiváciou pre developerov by mohol byť väčší záujem samospráv o rozvoj brownfieldových území, ktoré by developerom pripravili k výstavbe. Územie by teda bolo zasanované a administratívne pripravené.
Predaj starej haly je komplikovaný
Obzvlášť v prípade, ak bola nehnuteľnosť postavená na mieru pre účely konkrétneho nájomcu, je v slovenských podmienkach predaj náročný. Skúsenosť s hľadaním opätovného využitia pre zrealizovaný projekt má aj spoločnosť Prologis. Niekdajší Prologis Park Žiar s rozlohou 21-tisíc m2 bol dokončený v roku 2019. Budova disponuje LED osvetlením, inteligentnými systémami a nachádzajú sa v nej aj chladiace priestory. Pôvodne vznikla na mieru pre obchodnú spoločnosť CBA a mala slúžiť ako ústredné distribučné centrum. Tá však v roku 2019 požiadala o konkurz a novostavba nenašla využitie. Developerovi sa až po viac ako dvoch rokoch podarilo areál predať.
„Predajom Prologis Parku Žiar získavame kapitál na ďalší rozvoj a investície na kľúčových trhoch. Naše aktivity na Slovensku sa sústredia na okolie hlavného mesta,“ komentoval vtedy transakciu Martin Baláž, viceprezident a country manager spoločnosti Prologis v Českej republike a na Slovensku. Novým vlastníkom sa stala správcovská spoločnosť a priemyselná hala nenašla využitie dodnes.
Ďalším príkladom neúspešného pokusu o odpredaj brownfieldu je bývalý závod spoločnosti ESON v Partizánskom. Nehnuteľnosť v roku 2008 zakúpila spoločnosť, ktorá vyrábala časti pre LCD televízory. Napriek tomu, že výrobný areál je situovaný len 45 km od krajských miest Nitra a Trenčín, nedisponuje priamym napojením na diaľnicu či rýchlostnú cestu a od roku 2017 je nevyužitý. Podobných príbehov sú na slovenskom realitnom trhu desiatky.
Rozhodujúca môže byť lokalita
O predaj brownfieldu sa v súčasnosti usiluje aj slovenský distribútor slaných pochutín Intersnack. Bývalý sklad v Trenčíne ponúka približne 6 300 m2 priemyselných, skladovacích priestorov v rámci rozsiahlejšieho areálu.
„S rastom produktového portfólia a aktivít našej spoločnosti vznikla veľmi prirodzená potreba expandovať a modernizovať naše skladovacie jednotky na Slovensku. Sklad v Trenčíne bol našou centrálou dlhé obdobie, no aktuálne svojím vybavením už, bohužiaľ, nespĺňa parametre nutné pre každodennú operatívu a aktivity spojené s veľkokapacitnou distribúciou našich produktov. Hneď ako sme dokázali nájsť nové moderné a vyhovujúce sklady, sme pripravení starý areál opustiť a nájsť preň nového majiteľa,“ hovorí Martin Poliak, Supply Chain Manager v spoločnosti Intersnack.
Nehnuteľnosť je v ponuke od začiatku roka a k úspešnosti predaja môže prispieť jej lokalita. „Areál je situovaný na západnom Slovensku s pohodlným napojením na strategickú diaľnicu D1, ktorá prepája Bratislavu so Žilinou. Autobusová zastávka sa nachádza 300 metrov pešou dostupnosťou,“ vymenúva Tomáš Kulacs zo spoločnosti iO Partners, ktorá majiteľa zastupuje pri predaji areálu.
Prinášame vám ochutnávku z aktuálneho čísla časopisu Systémy Logistiky 98/2024.
Celý článok, ktorý bol publikovaný v rámci rubriky Development, si môžete prečítať v časopis Systémy Logistiky 98/2024, alebo aj na našej webovej stránke.
