Rozvoj logistických parkov je viazaný na dopravné uzly
Nároky nájomcov logistických parkov sa v mnohom líšia, ich spoločným menovateľom však bezpochyby je kvalitné napojenie na dopravnú sieť. Gro prepravovaného tovaru leží na návesoch kamiónov, v hľadáčiku developerov sú preto predovšetkým diaľnice. Ich záujem nezriedka predbehne aj samotnú výstavbu. Včasne získaný pozemok s priaznivým územným plánom je totiž príležitosťou pre výstavbu hál, po ktorých bude vysoký dopyt ešte dlhé roky.
Logistiku nemožno realizovať bez dopravy a dopravu zas bez spoľahlivej infraštruktúry, po ktorej je možné tovar rýchlo a bezpečne previezť. Investície do rozširovania a skvalitňovania dopravnej infraštruktúry sú preto základným predpokladom rozvoja priemyselných a logistických parkov.
„Pre výrobné a logistické firmy je kľúčové, aby boli čo najbližšie k zákazníkom, dodávateľom a pracovnej sile, preto je kvalita dopravného napojenia jedným z najdôležitejších faktorov, ktoré zvažujeme pri výbere miest, kde budujeme industriálne a logistické parky,“ vysvetľuje Alexandra Gačevičová, obchodná riaditeľka divízie industriálnych a logistických nehnuteľností v spoločnosti BHM Group.
Aktuálnym príkladom je očakávaný príchod automobilky Volvo do priemyselného parku vo Valalikoch neďaleko Košíc. Štát v ňom v záujme investora preinvestuje cez dopravné projekty milióny eur.
„Dopravné napojenie strategického parku Valaliky na cestnú sieť, na železničnú stanicu Haniska a novovybudovaný terminál integrovanej osobnej prepravy Valaliky Centrum si v dvoch fázach vyžiada približne 175 miliónov eur,“ uviedla štátna spoločnosť Valaliky Industrial Park. Podmienkou investora je okrem toho aj zavedenie priameho leteckého spojenia z Košíc do švédskeho Göteborgu.
Developeri vždy sledujú cestu
Každý typ klienta má svoje špecifické požiadavky a cieľom developerov je vyjsť im čo najviac v ústrety. Pre e-commerce klientov zohráva svoju úlohu blízkosť aglomerácie, u logistických spoločností je to vzdialenosť od výrobných závodov.
Vo všeobecnosti však platí, že čím je vzdialenosť priemyselného parku od dopravne významných ciest kratšia, tým je dopyt väčší, konštatuje Erik Ivaničko, riaditeľ spoločnosti Panattoni Slovakia. „Snažíme sa vždy reagovať na požiadavky trhu a áno, preferované sú nové lokality v blízkosti existujúcich alebo plánovaných dopravných stavieb, ako sú diaľnice a diaľničné privádzače,“ dodáva.
Dôkazom toho, že rozvoj infraštruktúry láka investície, je aj aktuálny rozvoj priemyselnej výstavby na južnom Slovensku. Súčasne s upevňovaním rozhodnutia o vybudovaní diaľničného obchvatu Bratislavy a napájajúcej sa rýchlostnej cesty R7 k Dunajskej Strede sa zvýšil aj záujem developerov o túto lokalitu.
„Pozemky sme kúpili ešte skôr, ako bolo územie napojené na rýchlostnú cestu R7, vedeli sme však, že nový úsek R7 je v pláne a bude sa v blízkej budúcnosti realizovať. Tento postup sa nám veľmi osvedčil, pred dokončením parku bolo napojenie hotové a celý park sme prenajali extrémne rýchlo. Konkurencia, ktorá váhala, stratila momentum, pričom my sme aj dnes v tejto lokalite plne obsadení a plánujeme druhú fázu,“ hovorí Alexandra Gačevičová.
Snaha obchádzať prekážky
Blízkosť diaľnice, respektíve diaľničného privádzača je z pohľadu výberu lokality kľúčová. Príliš vzdialený výjazd logistiku komplikuje, keďže na trase sa môžu vyskytnúť prekážky, ktoré plynulosť jazdy obmedzia. „Žiaden z našich parkov sa nenachádza viac ako sedem kilometrov od diaľničného zjazdu. Dôležitá nie je len vzdialenosť od diaľnice, ale aj kvalita cesty, ktorá k nej vedie. Vždy sa snažíme vyhnúť tomu, aby kamióny museli jazdiť cez obytnú zónu,“ pokračuje Alexandra Gačevičová.
Kvalitné napojenie na diaľnicu je síce jedným z dôležitých faktorov, ktoré spoločnosti zohľadňujú pri výbere lokality pre svoju prevádzku, nie však jediným. „Dôležitým faktorom je aj dostupnosť pracovnej sily a náklady na ňu. Čo je však pre samotné budovanie industriálnych parkov kľúčové, je pripravenosť pozemkov na tento typ stavieb. Developeri hľadajú zväčša ucelené pozemky, na ktorých územný plán povoľuje vybudovanie hál,“ argumentuje vedúci lízingového oddelenia realitno-konzultantskej spoločnosti 108 Real Estate Jakub Velko. Samotná diaľnica teda ešte nemusí znamenať, že sa v regióne začne s výstavbou logistických parkov, ale určite zvýši atraktivitu regiónu pre prípadné nové investície.
Záujem o železnicu je zriedkavý
Spomínaný príklad pripravovanej košickej automobilky, ktorá okrem blízkosti cestnej siete akcentuje aj ďalšie druhy dopravy, ukazuje, že každý nájomca priemyselných parkov má iné požiadavky a preferencie a zároveň inú frekvenciu a typ dopravných prostriedkov, ktoré využíva.
„Dopyt po železničnej doprave je medzi logistickými spoločnosťami nižší, čo je však spôsobené skôr všeobecným stavom železničnej infraštruktúry v tejto časti Európy než nedostatočným záujmom nájomcov. Značný význam majú ale lokality v blízkosti železničných terminálov a kontajnerových prekladísk,“ poukazuje Erik Ivaničko. Okrem ciest a železníc mnohí nájomcovia preferujú aj blízkosť letiska. Takým príkladom je industriálna zóna v blízkosti bratislavského letiska.
Vo všeobecnosti platí, že z pohľadu industriálneho developmentu je výhodou akýkoľvek významný dopravný uzol. „Napríklad pri výbere lokality pre BHM Park Dunajská Streda sme okrem dobrého napojenia na R7 brali do úvahy aj blízkosť terminálu kombinovanej dopravy Metrans. V Slovinsku sme vybudovali park v tesnej blízkosti prístavov Koper a Terst, ktoré sú jedny z najvyťaženejších prístavov v Stredozemnom mori,“ vymenúva Alexandra Gačevičová.
„Tieto zóny na seba viažu dopyt, ktorý potrebuje byť pri týchto dopravných uzloch, ale tento typ dopytu je skôr zriedkavý. Väčšine spoločností úplne postačuje, pokiaľ má industriálny park priame napojenie na diaľnicu,“ hodnotí Jakub Velko.
Prinášame vám ochutnávku z aktuálneho čísla časopisu Systémy Logistiky 100/2024.
Celý článok, ktorý bol publikovaný v rámci rubriky Dvelopment, si môžete prečítať v časopis Systémy Logistiky 99/2024, alebo aj na našej webovej stránke.
