Ešte donedávna diktovali podmienky cenotvorby predovšetkým developeri, dnes sa však karta obracia v prospech nájomcov. Ponuka moderných priestorov rastie nielen v nových stavbách, ale aj tých existujúcich. Okrem tradičných faktorov, ako sú geografická poloha, technologická infraštruktúra a investičné náklady, pomaly vstupuje do hry aj požiadavka udržateľnosti. Cenotvorba sa tak stáva komplexnou rovnicou s pribúdajúcim množstvom neznámych.
Cenotvorba nájomného v segmente priemyselných nehnuteľností je citlivý proces. Dôležité je nielen to, o akú stavbu ide a kde stojí, ale aj aké nálady investorov vyvoláva aktuálna ekonomická situácia krajiny. „Do matematiky výšky nájmov vstupujú na jednej strane náklady, teda cena pozemku, cena stavby a poplatky, ktoré si účtuje štát alebo samospráva, napríklad poplatok za rozvoj a vyňatie z poľnohospodárskeho fondu, či dĺžka povoľovacieho procesu. Na druhej strane je to dopyt po priestoroch. Dopyt je daný najmä ekonomickou aktivitou a investíciami,“ sumarizuje Branislav Jendek, výkonný riaditeľ realitno-poradenskej spoločnosti 108 Real Estate Slovakia.
Dôležitým parametrom vplývajúcim na cenu je aj inflácia a s ňou spojené náklady na financovanie stavby. „Úrokové sadzby majú vplyv na developerské rozhodnutia o novej výstavbe, a teda dostupnosti moderných priestorov,“ pripomína Peter Janko, vedúci oddelenia správy majetku v CTP Slovensko. Významným faktorom je aj dostupnosť a cena vhodných pozemkov, najmä v blízkosti aglomerácií či dopravných uzlov.
Prospieva lokalita aj ústretovosť
Z pohľadu lokality zvyknú byť ceny za prenájom skladu vyššie vďaka väčšiemu dopytu a lepšej infraštruktúre v obľúbených logistických centrách či veľkých mestách ako Bratislava, Košice či Žilina. Práve v Bratislave a jej okolí je hustota zástavby a rozloha plochy priemyselných a logistických parkov najvyššia. O čosi nižšia je na Považí smerom k Žiline a pri východoslovenských mestách. Biele miesta na mape priemyselného developmentu sú príležitosťou aj pre menších regionálnych hráčov. Príkladom je aj nová logistická hala, ktorú v Liptovskom Mikuláši vybudovala spoločnosť CBA Verex.
„V širšom regióne Liptova a Oravy, kde sme vybudovali logistické centrum, je takáto moderná komerčná hala len táto. Naša cenotvorba reflektuje požiadavky návratnosti investície, veľkosť požadovanej plochy, prípadne nadštandardné služby a vybavenie,“ vysvetlil Jakub Frackowiak, prevádzkový a personálny riaditeľ spoločnosti s tým, že cenotvorba nájmu bola postavená na pravidelnom monitorovaní priemerných cien na slovenskom trhu. „Naša ponuka je niekde uprostred,“ naznačil s tým, že nájomcovia sú si vedomí doplatku za akýkoľvek nadštandard.
Do diskusie o prípadných technologických nadštandardoch, ktoré by klienti mohli chcieť využívať, developer vstúpil už počas projektovania haly a pokračoval v nej aj počas výstavby. Hala je vo výsledku pripravená tak, aby tieto a obdobné požiadavky developer vedel rýchlo a s čo najmenšími nákladmi zrealizovať takpovediac „na počkanie“. „Samozrejme, každý nadštandard sa prejaví aj v cenotvorbe, no toto nájomcovia rešpektujú. Napríklad jeden klient požadoval zabezpečiť samostatnú 1 MW prípojku, čo bolo síce náročnejšie, ale dokázali sme to zrealizovať a po vzájomnom rokovaní sme tieto náklady zarátali na niekoľko rokov do ceny nájmu,“ konkretizuje Jakub Frackowiak.
Ceny pod tlakom môžu klesať
Trh priemyselných a logistických nehnuteľností na Slovensku prechádza citeľnou zmenou. Na začiatku roka 2025 bola v ponuke priemyselných developerov rekordne veľká plocha moderných priestorov. Na druhej strane, dopyt po prenájme takýchto priestorov výrazne ochladol.
„V prvom štvrťroku sme boli svedkami prudkého poklesu prenájmových aktivít, pričom dopyt klesol o 45 % medziročne. Ak sa situácia v najbližších mesiacoch nezlepší, očakávame ďalší nárast voľných priestorov. Prenajímatelia budú musieť reagovať znížením nájomného a flexibilnejšími podmienkami, aby si udržali záujem nájomcov,“ uviedla v nedávno zverejnenej správe o stave trhu priemyselných nehnuteľností za druhý kvartál roka 2025 výskumná a dátová analytička Dominika Ukropcová zo spoločnosti 108 Real Estate. Experti na realitný trh očakávajú, že ceny nájmov sa budú v top lokalitách prinajmenšom držať súčasných úrovní, alebo z nich dokonca klesať. Pokles cien by mohol nastať najmä v lokalitách s vyššou ponukou voľných priestorov (vacancy) a vyššou koncentráciou vzájomne si konkurujúcich poskytovateľov.
„Pociťujeme určitú cenovú senzitivitu, najmä pri menších klientoch, krátkodobejších nájmoch, no zároveň pri nájmoch priestorov s veľkou rozlohou povedzme nad 7-tisíc m2,“ potvrdzuje Peter Janko v odpovedi na otázku, či zo strany nájomcov badať vyšší tlak na znižovanie cien, alebo je trh schopný absorbovať aktuálne úrovne nájomného. Kľúčoví klienti v rámci dlhodobých projektov podľa neho síce akceptujú aktuálne trhové podmienky, no zároveň očakávajú vyšší štandard nových budov a modernizáciu starších budov povedzme veku nad desať rokov. „Trh zatiaľ dokáže absorbovať súčasné úrovne nájomného z dôvodu nedostatku kvalitných priestorov v kľúčových lokalitách. Rovnako tak si nájomcovia uvedomujú, že moderné a udržateľné budovy prinášajú dlhodobo nižšie prevádzkové náklady, čím čiastočne kompenzujú vyššiu cenu nájmu,“ dodáva.
V najbližšom období zároveň predpokladá skôr stabilizáciu cien. K rastu podľa neho môže dôjsť v prípade zvýšeného dopytu po takzvaných áčkových priestoroch a na druhej strane limitov v podobe tempa povoľovania a výstavby, najmä v lokalitách ako Bratislava, Trnava či Žilina. „Ceny nájmov sú však pod tlakom faktorov, ako sú geopolitická a bezpečnostná situácia, miera inflácie a s tým súvisiaceho vývoja ekonomiky ako takej. V prípade spomalenia ekonomiky či iných negatívnych vplyvov môže dôjsť k zníženému dopytu, čo by mohlo korigovať cenovú hladinu,“ spresnil s tým, že pozitívne na budúci rast cien nájmov by mohla vplývať prípadná ďalšia vlna nearshoringu.
Voľné kapacity vystupujú z tieňa
Aj firmy, ktoré si na Slovensku už prenajímajú priemyselné nehnuteľnosti, sú nútené reagovať na nepriaznivé vplyvy, ako je zvýšená inflácia, rast nákladov a celková neistota. Niektoré z nich sú preto nútené prehodnocovať svoje plány a korigovať očakávanú potrebu prenajímanej plochy. Do budúceho vývoja cien nájmov tak začína vstupovať faktor tzv. shadow vacancy. „Ide o trh podnájmov, ktorý nie je zarátaný v oficiálnych štatistikách,“ vysvetľuje Branislav Jendek. „Nájomníci si prenajali viac priestoru, ako potrebujú, a teraz sa snažia minimalizovať stratu a priestor prenajať aj za podtrhové nájomné. Na základe prieskumu, ktorý sme si robili vo štvrtom kvartáli 2024, iba shadow vacancy na Slovensku bola 130-tisíc m², ktoré nie sú zarátané v oficiálnych štatistikách,“ spresnil.
Aj z tohto dôvodu prechádza trh priemyselných nehnuteľností na Slovensku obratom. Kým doposiaľ sa vyvíjal prevažne v prospech developerov, ktorí voľné priestory uvádzajú do ponuky, po novom sa do lepšej vyjednávacej pozície dostávajú samotní nájomcovia. „Na tomto trhu budú mať nájomcovia pri správnej stratégii silu vyjednať si lepšie nájomné podmienky alebo renegociovať existujúce nájmy v atraktívnejších nehnuteľnostiach,“ dodáva Branislav Jendek.
Podľa Petra Janka z CTP majú vo všeobecnosti najlepšiu vyjednávaciu pozíciu klienti, ktorí plánujú dlhodobý nájom, zvyčajne na osem a viac rokov, rozširujú existujúci priestor v rámci portfólia developera, alebo vstupujú do projektu formou výstavby na mieru. „V týchto prípadoch vieme flexibilnejšie pracovať s cenotvorbou, špecifikáciou budovy, ako aj harmonogramom. Výhodou je aj stabilná dlhodobá spolupráca – klienti, ktorí s nami spolupracujú naprieč viacerými lokalitami či štátmi, získavajú lepšie podmienky vďaka dôvere, dlhodobým vzťahom, ako aj preukázanej bonite,“ vymenúva.
Neobsadenosť priemyselných nehnuteľností sa v súčasnosti oficiálne pohybuje na úrovni 5,45 percenta, ale ďalšie tri percentá sú v spomínanej shadow vacancy. Na trhu navyše ešte len pribudne ďalšia špekulatívne postavená výmera, ktorá túto štatistiku zvýši. „Táto situácia sa prenesie aj na trh s priestormi triedy B a bude vytvárať tlak na výšku nájmov aj v tomto segmente. Výnimkou môžu byť unikátne priestory, napríklad s aktívnou železničnou vlečkou, vysokými kapacitami elektriny, ADR priestormi v kombinácii s klientelou, ktorá bude tieto unikátne prvky potrebovať a bude ochotná za ne priplácať,“ predpokladá Branislav Jendek.
Prinášame vám ochutnávku z aktuálneho čísla časopisu Systémy Logistiky 103/2025.
Celý článok, ktorý bol publikovaný v rámci rubriky Development, si môžete prečítať v časopis Systémy Logistiky 103/2025, alebo aj na našej webovej stránke.
