Slovenský realitný trh znovu ožíva. Len za prvý polrok 2025 sa v komerčných nehnuteľnostiach preinvestovalo viac ako 500 miliónov eur, čo už teraz prekonalo celkový objem transakcií za celý predchádzajúci rok.
Je to jasný signál, že investori opäť dôverujú slovenskému realitnému trhu a že obdobie stagnácie je definitívne za nami, konštatujú analytici spoločnosti Cushman & Wakefield. Investičný trh sa hneď v úvode roka rozbehol sériou významných transakcií, pričom aktivita nepoľavuje ani počas letných mesiacov, čo je v tomto segmente nezvyčajné.
Podobný trend vidíme aj v susednom Česku, kde investičný objem za prvý polrok takisto prekonal sumár uplynulého roku. V porovnaní s predchádzajúcimi rokmi tak dochádza k evidentnému zvratu – oživenie nie je len symbolické, ale reálne aj objemovo hmatateľné.
V číslach to znamená, že slovenský investičný trh s komerčnými nehnuteľnosťami – teda so skladovo-výrobnými areálmi, kancelárskymi budovami a nákupnými centrami – len za prvých šesť mesiacov vygeneroval investície prevyšujúce 500 miliónov eur. Takéto tempo naznačuje, že celkový ročný objem by sa mohol vyšplhať až k hranici jednej miliardy eur, čo by znamenalo jeden z najsilnejších rokov v celej modernej histórii tohto trhu na Slovensku.
Sklady ako investičný líder
Najvýraznejší podiel na tejto investičnej vlne mali logistické a výrobné areály, ktoré predstavovali až 57 % celkového investičného objemu. Nasledovali nákupné centrá s podielom 34 % a kancelárske budovy, ktoré tvorili zvyšných 8 %. Tento pomer jasne ukazuje, že trend digitalizácie a rast e-commerce naďalej podporuje dopyt po logistických priestoroch.
Analytici pripisujú silné výsledky najmä segmentu industriálnych nehnuteľností – je to segment, ktorý je považovaný za stabilný, výnosný a adaptabilný voči trhovým výkyvom. Navyše, mnohé z predávaných areálov spĺňajú najnovšie štandardy v oblasti udržateľnosti, čo priťahuje fondy zamerané na ESG stratégiu.
Dominancia domácich fondov, opatrnosť zo zahraničia
Zaujímavý pohľad ponúka aj štruktúra investorov. Až 53 % objemu investícií pochádza od domácich a regionálnych hráčov, najmä od lokálnych investičných fondov. Na zahraničné inštitucionálne subjekty tak pripadá zvyšných 47 %. Tento pomer poukazuje na rastúcu sebavedomosť domáceho kapitálu, ale aj na určitú mieru váhavosti zo strany zahraničných investorov.
Zahraničné fondy čoraz častejšie vnímajú Slovensko ako menej atraktívnu investičnú destináciu v porovnaní s Českom či Poľskom. Poukazujú najmä na nejasné zahranično-politické smerovanie krajiny a negatívne správy zo svetových médií, ktoré môžu vplývať na ich rozhodovanie sa. Tento faktor síce zatiaľ výraznejšie neovplyvnil objem investícií, ale môže predstavovať riziko do budúcnosti.
Zahraničné fondy čoraz častejšie vnímajú Slovensko ako menej atraktívnu investičnú destináciu v porovnaní s Českom či Poľskom. Poukazujú najmä na nejasné zahranično-politické smerovanie krajiny a negatívne správy zo svetových médií, ktoré môžu vplývať na ich rozhodovanie sa. Tento faktor síce zatiaľ výraznejšie neovplyvnil objem investícií, ale môže predstavovať riziko do budúcnosti.
Výhľad do druhej polovice roka
Podľa Rudolfa Nemca, Head of Capital Markets spoločnosti Cushman & Wakefield Slovensko, nás čaká silný druhý polrok 2025. „V rôznych štádiách rozpracovanosti je viacero transakcií, ktoré by sa mali sfinalizovať v druhej polovici tohto roka. Celkový objem investícií sa tak podľa odhadov môže pohybovať v rozmedzí od 800 miliónov až po 1 miliardu eur,“ uvádza.
Pozitívnym faktorom je aj pokračujúce znižovanie úrokových sadzieb, ktoré spolu s priaznivejšími podmienkami bankového financovania zvyšujú návratnosť pre investorov. To môže motivovať aj ďalšie subjekty, ktoré zatiaľ so vstupom na trh váhajú.
Silný rok, no so strategickými výzvami
Rok 2025 sa črtá ako zlomový. Slovensko potvrdzuje, že dokáže generovať silný investičný záujem, a to najmä v segmente, ktorý je považovaný za stabilný aj počas globálnych otrasov. Zároveň však čelí otázkam o politickej stabilite a dôveryhodnosti v očiach medzinárodných investorov. To, ako krajina zareaguje na tieto výzvy, môže rozhodnúť o tom, či sa rekord z prvej polovice roka stane novým štandardom, alebo len krátkodobým výkyvom.
Päť veľkých transakcií, ktoré formovali prvý polrok 2025
Investičné štatistiky za prvý polrok 2025 nevznikli vo vákuu – tvoria ich konkrétne mená, značky a areály, ktoré zmenili majiteľa. Tu je prehľad najdôležitejších z nich:
Tesco Galérie – sale & leaseback transakcia
Slovenská pobočka reťazca Tesco predala päť obchodných galérií v Dunajskej Strede, Trnave, Nitre, Žiline a Bratislave formou sale & leaseback. Spoločnosť týmto krokom uvoľnila kapitál, no zároveň si zachovala prevádzku v strategických lokalitách. Vlastníkom štyroch z piatich galérií sa stal maďarský Adventum Group, zatiaľ čo tú v bratislavskej Petržalke získal súkromný český investor.
DSV logistické centrum v Senci
Dánska logistická spoločnosť DSV predala novo vybudované logistické centrum v Senci a rovnako sa stala jeho dlhodobým nájomcom. Areál spĺňa prísne štandardy v oblasti udržateľnosti a karbónovej neutrality. Kupujúcim sa stal český investičný fond REICO, ktorý patrí pod rakúsku skupinu ERSTE.
VIVO! Bratislava – akvizícia komplexu
Investičná spoločnosť Wood & Company rozšírila svoje portfólio o areál Polus City Center, známy dnes ako VIVO! Bratislava. Súčasťou akvizície je aj dvojica výškových kancelárskych budov a pozemok na budúcu výstavbu. Firma tak aktuálne vlastní dve z najdôležitejších nákupných centier v Bratislave.
Portfólio OBI predané Lindnerovcom
Kanadská spoločnosť Slate Asset Management predala tri „hobby-markety“ prenajaté sieti OBI – konkrétne v Košiciach, Martine a Nitre. Novým majiteľom je nemecká rodina Lindner, ktorá transakciu realizovala cez svoju family office štruktúru.
Industriálne portfólio Contera Parks
Americký investičný gigant Blackstone odkúpil skladovo-výrobné portfólio spoločnosti TPG, ktoré zahŕňa nehnuteľnosti na Slovensku a v Česku. Ide o jednu z najväčších industriálnych transakcií v regióne, s významom presahujúcim hranice Slovenska. Blackstone týmto krokom demonštruje dôveru v dlhodobý potenciál industriálneho segmentu v strednej Európe.
